Пхукет или Бангкок, вы в любом случае выбираете в свою пользу: доход идёт в тайском бате, а это одна из самых стабильных валют Юго-Восточной Азии. Больше 20 лет без резких обвалов, инфляция в 2023–2024 годах держалась на уровне 0,3–0,4%, ниже почти всех соседей по региону. Так что вопрос не в том, в какой валюте безопаснее, а в том, какой актив в этой валюте выбрать.
Бангкок — крупнейший мегаполис Юго-Восточной Азии, и недвижимость в Бангкоке живёт по совсем другим правилам, чем на курортах. Здесь просто нет понятия «сезон» для аренды.
Люди, которые снимают тут квартиру, приезжают работать и жить, а не отдохнуть две недели. Поэтому договоры длинные, а спрос стабилен весь год, без провалов.
Если вы присматриваете квартиры в Бангкоке для инвестиций, вопрос обычно один: сколько стоит квартира в Бангкоке и можно ли на ней заработать так же уверенно, как на Пхукете?
Разбираю честно, по цифрам, как обычно.
Почему Бангкок, а не только Пхукет
На Пхукете рынок живёт по календарю туриста. Высокий сезон — очередь на аренду. Низкий сезон — простой юнитов и просадка дохода на несколько месяцев вперёд.
В Бангкоке всё иначе. Здесь почти не сдают посуточно, в режиме отеля. Квартиры берут на долгий срок, от нескольких месяцев до года и дольше. Заселяют не туристы, а те, кто реально живёт и работает в городе: экспаты, сотрудники международных компаний, дипломаты, тайцы из других провинций.
Доход идёт в той же валюте, без пересчёта на курортный трафик. И если объект в хорошей локации, при годовой загрузке он вполне может приносить не меньше, а иногда и больше, чем сопоставимая квартира на Пхукете. Просто потому, что здесь не бывает мёртвого сезона.
Квартиры в Таиланде, Бангкок и Пхукет, по сути, две разные истории, хотя обе подпадают под общее понятие «недвижимость в Таиланде». Не конкуренты, а разные активы для разных задач. Именно поэтому я всегда говорю про диверсификацию: рассматривать имеет смысл и то, и другое.
Сколько стоит квартира в Бангкоке: цены в 2026 году
Вот тут буду максимально конкретной, потому что расплывчатые «выгодные предложения» никого ещё не сделали богаче.
Стоимость квартир в Бангкоке зависит от района и близости к метро (BTS/MRT): рядом со станцией цена может быть выше на 15–25%. Ниже цена квартиры в Бангкоке в батах и в рублях, курс для примера беру ориентировочно 1 бат ≈ 2,5 рубля.
| Тип квартиры | Метраж | Цена в батах | Цена в рублях |
|---|---|---|---|
| Студия | 25–35 м² | от 2,7–4 млн ฿ | от ~7–10 млн ₽ |
| 1 комната | 35–50 м² | 4–6 млн ฿ | ~10–15 млн ₽ |
| 2 комнаты | 55–80 м² | от 7 млн ฿ | от ~18 млн ₽ |
| Премиум (Тонглор, Сукхумвит, Ривсайд) | от 40 м² | от 8–15 млн ฿ | от ~20–38 млн ₽ |
Сколько стоит однокомнатная квартира в Бангкоке в базовой локации без переплаты за престиж района: от 4 млн бат. Сколько стоит двухкомнатная квартира в Бангкоке в спальном, но развитом районе: от 7 млн бат, а в топовой локации счёт легко уходит за 12–15 млн.
Кстати, по цене за квадратный метр Бангкок в целом сопоставим с Пхукетом. Разница в другом: на Пхукете больше маленьких студий под туриста, в Бангкоке метраж в среднем побольше, потому что квартиру здесь снимают надолго и на комфорт рассчитывают иначе.
Можно ли иностранцу купить квартиру в Бангкоке
Да, и это без сложностей, которых многие боятся.
В Бангкоке иностранец покупает квартиру в кондоминиуме сразу во фрихолд, в полную собственность, без промежуточных схем. Лизхолд тут по сути не предлагают. Застройщики даже не заморачиваются этой схемой, потому что смысла нет: свободная квота на фрихолд для иностранцев есть практически всегда.
Единственное ограничение — квота: иностранцам может принадлежать не более 49% площади здания. На практике в новых проектах свободная квота почти всегда есть на старте продаж. Налог на переход права — около 2% от стоимости. Подробно о том, чем фрихолд отличается от лизхолда и какие налоги платит иностранец на каждом этапе, я разобрала в отдельной статье — налоги и владение недвижимостью в Таиланде.
Так что если вас интересует, можно ли купить квартиру в Бангкоке иностранцу без гражданства Таиланда: можно, и сразу в полную собственность. Купить недвижимость в Бангкоке, Таиланд, иностранцу в этом смысле даже проще, чем на Пхукете, где часть объектов продаётся именно по лизхолду.
Как покупают: новостройка, вторичка, рассрочка
Тут у Бангкока есть особенность, которая реально экономит нервы.
Рынок здесь держат крупные застройщики, у которых счёт проектов идёт на десятки и сотни. Прецедентов «не достроили» или «сдали на два года позже» здесь практически нет. Это не редкость, как на Пхукете, где перед покупкой сначала смотришь на историю застройщика, а потом уже на планировку.
Например, в Сатхоне сейчас выходят проекты от Sansiri, одного из крупнейших девелоперов Таиланда: THE MONUMENT SATHON и WIDEN by Sansiri.
Кондоминиум в Бангкоке чаще всего покупают по одной из двух схем:
- ✅ Купить квартиру в Бангкоке в рассрочку от застройщика. Классика: 30% при бронировании, а оставшиеся 70% в конце, при получении ключей. Не нужно каждые полгода искать очередной платёж и переживать, достроится объект или нет. Если дом сдан, вы просто вносите остаток.
- ✅ Купить квартиру в Бангкоке на вторичке. Готовый ЖК, где сразу понятна инфраструктура, сосед по этажу и реальная, а не прогнозная стоимость аренды. Хороший вариант, если хотите доход сразу, без ожидания стройки.
По качеству строительства в премиум-сегменте Бангкок честно даёт фору многим проектам на Пхукете. Здесь застройщики соревнуются за требовательного тайского покупателя, а не только за туриста, и это чувствуется в материалах и инфраструктуре: бассейны, видовые зоны, рестораны на первых этажах.
Доходность от аренды: почему выгодна аренда на длительный срок
Снова разговор по цифрам, без сказок про «10-12% сразу и всем».
Сколько стоит снять квартиру в Бангкоке. Студия в среднем обойдётся в 18 000–25 000 бат в месяц, ниже этой планки здесь почти ничего нет. Однокомнатная в районах подальше от центра — 25 000–35 000 бат и выше, а в центре, на Сукхумвите или в Тонглоре, однушка стартует от 40 000 бат.
Аренда квартиры в Бангкоке на длительный срок — это база рынка. Снять квартиру в Бангкоке длительно, на полгода или год, для местных и экспатов привычнее, чем искать что-то на месяц. Формат «Бангкок квартира на месяц» тоже существует, но это скорее нишевая история, а не основной поток дохода.
Реалистичная доходность от долгосрочной аренды, за вычетом расходов на обслуживание (обычно 40–80 бат за м² в месяц), в среднем выходит на уровень около 7% годовых чистыми. Это не уступает показателям Пхукета в высокий сезон, только в Бангкоке эта цифра держится весь год, без просадок.
И перегрузить этот рынок предложением почти невозможно. Спрос растёт быстрее, чем успевают строить: город плотно застроен, и найти свободную землю под новый проект в хорошей локации уже само по себе редкость. Поэтому хороший объект у метро иногда сдаётся ещё до сдачи дома. В столицу постоянно въезжают новые жители, и жильё разбирают быстро.
Сдавать можно и самостоятельно, но на практике удобнее и надёжнее доверить это управляющей компании от застройщика. Такие компании в Бангкоке берут в управление квартиры далеко не первый год: у них свои сайты и каналы бронирования, более широкий охват арендаторов и отлаженный процесс, который не требует вашего постоянного участия.
Районы Бангкока: где выгоднее покупать под доход
📍 Тонглор. Тут все посольства и офисы международных компаний, поэтому аренда одна из самых дорогих и стабильных в городе. Я бы назвала его не просто дорогим, а самым ценным районом Бангкока.
📍 Сукхумвит. Сердце деловой и одновременно жилой части города. Метро под боком, форматов жилья много, спрос от экспатов и приезжих специалистов ровный весь год.
📍 Силом. Деловой квартал с банками и офисами, где снимают те, кому важно жить рядом с работой.
📍 Риверсайд. Вид на реку и премиальный сегмент. Дороже на входе, но и позиционирование совсем другое.
Есть и более доступный вариант: районы чуть дальше от центра, часто рядом с университетами. Покупка обойдётся дешевле, аренда тоже будет ниже по чеку, зато спрос предсказуемый на годы вперёд. Студенты и молодые специалисты снимают такое жильё стабильно, без сюрпризов.
Наши объекты в Бангкоке
Проекты в Сатхоне, которые я разбираю подробно, с фото и характеристиками:
- THE MONUMENT SATHON — башня на 185 резиденций у станции BTS Saint Louis, фрихолд, сдача в 2030 году.
- WIDEN by Sansiri — 215 резиденций в Нанг Линчи от Sansiri и Tokyu Development, сдача в феврале 2028 года.
Вывод
Бангкок нельзя обходить стороной, если вы думаете о недвижимости в Таиланде не только с точки зрения отдыха, но и с точки зрения дохода. Здесь нет сезонности, нет риска долгостроя, есть полноценная собственность для иностранца и трезвая, некрикливая доходность.
Это не замена Пхукету, а второй актив для диверсификации портфеля, с другой логикой спроса и своей аудиторией арендаторов.
Понять, что подойдёт именно вам, Бангкок или Пхукет, и разобрать все нюансы в рамках одной статьи невозможно. Это общий обзор, а решения по недвижимости на такой основе не принимают. Записывайтесь на бесплатную консультацию: созвонимся, я подробно разберу вашу ситуацию и подберу конкретные варианты под бюджет и цель.
Ещё больше материала в моём Instagram и на YouTube. А в Телеграм-канале много полезного, чего нет ни в Instagram, ни на YouTube.
Ина Милютина.
📲 +66 82 636 9997 — бесплатная консультация по подбору жилья на Пхукете и в Бангкоке для инвестиций и проживания 🤝
