Обновлено: 6 октября 2026 · Ответы основаны на материалах Ины Милютиной, основателя Nest9Hub Co., Ltd
Короткие ответы на вопросы, которые чаще всего задают покупатели недвижимости в Таиланде: что иностранец может оформить в собственность, как проходит сделка, какие налоги и расходы ждут владельца, чем отличается покупка на котловане. У ответов с ценами, налогами и доходностью указана дата актуальности, а если тема шире короткого ответа — в конце есть ссылка на подробную статью.
Можно ли купить и как оформить
Что даёт иностранцу покупка недвижимости в Таиланде?
Собственность и доход, но не право жить в стране. Квартиру в кондоминиуме иностранец оформляет во фрихолд — бессрочно, с правом продать, подарить и оставить наследникам. Виллу и землю — в долгосрочную аренду (лизхолд) или по Sap-Ing-Sith.
Квартиру можно сдавать: чистая доходность на Пхукете — 5–7% годовых в сильных локациях. Вид на жительство сама покупка не даёт: долгосрочная виза через недвижимость возможна только при отдельных условиях и суммах вложений. И покупка не освобождает от расходов: при оформлении платят регистрационный сбор, а владелец — взнос на содержание дома и ежегодный налог на землю и строения.
Что иностранец может купить в Таиланде: квартиру, дом, землю?
Квартиру в кондоминиуме — в полную собственность, фрихолд, если в доме осталась иностранная квота 49%. Дом можно оформить на себя, а землю под ним только взять в долгосрочную аренду (лизхолд) или оформить по Sap-Ing-Sith. Саму землю в собственность иностранцу не оформляют.
Для граждан России правила те же, что для любого иностранца: отдельных ограничений в тайских законах о недвижимости нет. Сложности у россиян финансовые — как перевести деньги.
Подробнее: что и как гражданин России может купить в Таиланде
Квартиру в каком доме иностранец может оформить на себя: кондо, апартаменты, кондотель?
В кондо и кондотеле — да, в апартаментах — нет. В кондо и кондотеле у каждой квартиры есть свой титул собственности, поэтому её оформляют во фрихолд в пределах квоты 49% или в лизхолд. Апартаментами в Таиланде называют дом с одним владельцем: отдельных титулов на квартиры там нет, и иностранец может жить в них только как арендатор. Кондотелем управляет отель, поэтому жить в своей квартире можно ограниченное число дней в году.
В русскоязычных объявлениях апартаментами часто называют обычные квартиры в кондо — уточняйте статус здания.
Подробнее: чем кондо отличается от апартаментов и кондотеля в Таиланде
Как работает ограничение 49% для иностранных покупателей?
Иностранцам в одном кондоминиуме может принадлежать во фрихолд не больше 49% площади всех квартир. Квоту считают в квадратных метрах, а не в квартирах, поэтому один пентхаус на 300 м² занимает её столько же, сколько десять студий. На лизхолд ограничение не распространяется. Остаток квоты проверяют до депозита: в новостройке — у застройщика, на вторичке — письмом управляющей организации дома. Если фрихолд закончился, остаются лизхолд, другой дом, Sap-Ing-Sith или квартира, которую продаёт иностранец: его метры в квоте переходят к вам.
Подробнее: как считается квота 49% и как проверить её до брони
Фрихолд или лизхолд: что покупатель получает в каждом случае?
Фрихолд — это собственность без срока, лизхолд — зарегистрированная аренда максимум на 30 лет. При фрихолде ваше имя стоит в титуле, и объект можно продать, подарить или оставить наследникам; иностранцу он доступен только для квартиры в кондо в пределах квоты 49%. Для виллы и земли остаётся лизхолд. Схема «30+30+30» — условие договора, а не норма закона: после решения Верховного суда Таиланда 2025 года каждое продление нужно заново подписывать и регистрировать. Наследование при лизхолде тоже работает, только если оно прописано в договоре.
Подробнее: фрихолд и лизхолд для иностранца: продление, наследование, налоги
Sap-Ing-Sith — что это за право и кому оно подходит?
Это право пользоваться объектом до 30 лет с регистрацией в Land Department, введённое законом Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019). Его оформляют на землю, дом, виллу или квартиру в кондо. В отличие от лизхолда, право можно продать или заложить без согласия владельца земли, а наследники получают его прямо по закону. Автоматического продления нет, а всё построенное после окончания срока переходит собственнику земли, если в сертификате не записано иное. Чаще всего его рассматривают для виллы с землёй.
Подробнее: как устроен Sap-Ing-Sith и чем он отличается от лизхолда
Сделка и деньги
Сколько длится сделка по готовой квартире?
Около месяца от брони до ключей, если квартира готова и деньги дошли без задержек. Порядок такой: бронь с невозвратным депозитом 3 000–5 000 долларов, через две недели — договор купли-продажи, через 3–4 недели — оплата из-за рубежа, затем регистрация в Земельном департаменте. При покупке на котловане платежи растягиваются по этапам стройки, а регистрация проходит только после сдачи дома.
Подробнее: порядок покупки квартиры в Таиланде по шагам
Какие бумаги банка нужны, чтобы квартиру оформили на иностранца?
Подтверждение, что деньги пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте: на переводы от 50 000 долларов это форма FET, на меньшие суммы — письмо банка. Без них Земельный департамент не оформит квартиру во фрихолд. Поэтому оплата с тайского счёта, наличными или криптовалютой для собственности не подходит — так платят только за лизхолд.
Подробнее: как перевести деньги из России на покупку квартиры
Обязательно ли прилетать в Таиланд на сделку?
Нет. Примерно треть наших покупателей оформляет квартиру онлайн: выдаёт доверенность юристу или представителю застройщика, и тот проходит регистрацию в Земельном департаменте. Для кондоминиума нужна форма департамента Or Chor 21, подписанная у нотариуса в вашей стране. С 28 февраля 2027 года вместо легализации будет достаточно апостиля — для документов из стран, которые не заявят возражение против присоединения Таиланда к конвенции.
Подробнее: покупка квартиры в Таиланде удалённо, по доверенности
Можно ли купить недвижимость на Пхукете в рассрочку?
Да, но почти всегда это рассрочка от застройщика на время стройки, а не банковский кредит. Схема типовая: бронь с небольшим депозитом, взнос при подписании договора — обычно 25–35% цены, у части застройщиков до 50%, — затем платежи по этапам стройки и остаток при сдаче дома. Пока дом строится, рассрочка, как правило, беспроцентная.
Рассрочку после сдачи дают немногие: например, Banyan Group в Laguna Phuket предлагает на остаток 1, 3 или 5 лет под 3–7% годовых, условия зависят от проекта. На готовое жильё на вторичном рынке рассрочку обычно не дают.
Если квартиру оформляете в собственность (фрихолд), каждый платёж переводите из-за рубежа в иностранной валюте и сохраняйте банковские подтверждения: при регистрации их проверяют.
Подробнее: квартиры в строящихся домах Пхукета с рассрочкой от застройщика
Дают ли иностранцу ипотеку на недвижимость в Таиланде?
Почти нет. Тайские банки кредитуют иностранцев, как правило, только при разрешении на работу и доходе в Таиланде, а программы для нерезидентов то появляются, то закрываются: например, у ICBC Thai продукт для иностранцев сейчас помечен как недоступный.
Из публичных предложений без разрешения на работу нашлось одно — кредит финансовой компании MBK Guarantee под залог квартиры в кондоминиуме: до 50% оценки, на 1–10 лет, ставка MLR + 3,4% годовых (по данным компании на январь 2023 года — около 10%). Пхукет в условиях прямо не назван, сказано «курортные провинции», и выдаётся ли кредит на покупку или только под уже оформленную квартиру, нужно уточнять у компании. На виллы с землёй ипотеку иностранцам не дают.
Поэтому на практике покупают на свои средства или в рассрочку застройщика.
Подробнее: рассрочка от застройщика на квартиры в новостройках
На каком языке составляют договор купли-продажи и что в нём проверить?
Договор составляют на тайском и английском, а перевод на русский юридической силы не имеет — юрист проверяет именно тайскую и английскую версии. Если покупаете квартиру в строящемся доме, обратите внимание на пункты:
- какая версия, тайская или английская, главная при расхождениях;
- платежи привязаны к этапам стройки, а не к датам;
- штраф за просрочку сдачи не ниже 0,01% цены в день (всего до 10%);
- при какой задержке можно расторгнуть договор и вернуть деньги;
- отделка и материалы названы конкретно.
Подробнее: чек-лист договора купли-продажи квартиры в новостройке
Налоги и расходы владельца
Сколько стоит оформить покупку на иностранца?
При фрихолде сбор за регистрацию составляет 2% от оценочной стоимости Земельного департамента, а она обычно ниже рыночной. При лизхолде — 1,1% от суммы контракта и гербовый сбор около 0,1% от арендных платежей за весь срок. Сниженная ставка 0,01% для объектов дешевле 7 млн бат действует только для тайских покупателей. Кто платит сбор, решает договор: деление пополам — традиция, а не закон, и в новостройках его часто перекладывают на покупателя.
Подробнее: налоги иностранца при покупке, владении и продаже недвижимости
Какой ежегодный налог платит владелец недвижимости в Таиланде?
Ежегодно платят налог на землю и строения (Land and Building Tax): для жилья ставка от 0,02% от оценочной стоимости, закон допускает до 0,3%. Для обычной квартиры это несколько тысяч бат в год. Отдельной ставки для иностранцев нет. С 2026 года налог берут полностью, без скидок, которые действовали в прошлые годы. Ощутимо больше платят только за пустующую землю: от 0,3%, и ставка растёт каждые три года, пока участок не застроен.
Во сколько обходится содержание квартиры после покупки?
Главный регулярный платёж — взнос на содержание дома: на Пхукете в среднем 60–100 бат за м² в месяц, обычно его вносят сразу за год. Для квартиры 40 м² при ставке 70 бат это 33 600 бат в год, и платить нужно, даже если в квартире никто не живёт. Один раз, при оформлении, вносят фонд капремонта — 800–1 000 бат за м² — и платят за установку счётчиков воды и света, около 10 000 бат за каждый. Сверху — коммунальные услуги и ежегодный налог на землю и строения.
Подробнее: взнос на содержание дома и фонд капремонта в кондо
Во что обходится жизнь в своей квартире по сравнению с арендой?
Владелец квартиры с одной спальней 40 м² в Банг Тао платит взнос на содержание дома 2 400–4 000 бат в месяц, а снять такую же квартиру надолго стоит около 45 000 бат. Свет и воду в обоих случаях оплачивают по счётчику. Покупать есть смысл, если живёте на острове больше полугода в году и планируете так несколько лет; если только присматриваетесь, спокойнее сначала снимать.
Подробнее: стоимость жизни на Пхукете: аренда или своя квартира
Новостройки и котлован
Когда есть смысл брать строящийся дом, а когда готовый?
Строящийся дом подходит, если вы готовы ждать ключи полтора-два года и выдержать сдвиг сроков ещё на полгода-год: вход дешевле, а платить можно частями по этапам стройки. Готовый объект нужен тем, кому жильё или доход от аренды нужны сразу: квартиру можно осмотреть, проверить реальную ставку аренды и загрузку. Цена за метр там выше, и рассрочку от застройщика на готовое жильё обычно уже не дают.
Подробнее: кому подходит покупка на котловане, а кому готовое жильё
Какую скидку даёт покупка на старте стройки?
На старте продаж квартира на Пхукете обычно стоит на 20–25% меньше такой же в сданном доме. Точная разница зависит от проекта, района и темпа продаж, поэтому сравнивают сопоставимые лоты: та же площадь, этаж, вид и форма владения. Пока идёт стройка, метр обычно дорожает на 25–30% к сдаче. Взамен вы ждёте ключи и берёте на себя риск застройщика.
По каким признакам отличить надёжного застройщика?
Главный признак — дома, сданные в срок. Проверяют по факту сдачи каждого проекта, а не по сайту застройщика. Дальше смотрят:
- финансовую устойчивость: у компаний с тайской биржи SET отчётность публичная;
- отзывы владельцев в уже сданных домах;
- документы проекта: Chanote на землю, разрешение на строительство, одобренную экологическую экспертизу EIA для кондо от 80 юнитов или от 4 000 м².
Если у компании нет портфолио и она не может назвать сданные дома, это повод насторожиться.
Подробнее: как проверить застройщика и документы проекта до депозита
Вернут ли деньги, если стройка остановится?
Гарантий нет: обязательных эскроу-счетов в Таиланде нет, и платежи покупателей сразу уходят в стройку. Если у застройщика кончились деньги, покупатели становятся кредиторами без приоритета — первыми получают кредиторы с залогом, например банки. Многое зависит от договора: штраф за просрочку и условия расторжения дают основание для переговоров, претензии через юриста, обращения в Комиссию по защите прав потребителей (OCPB) и суда, в том числе группового иска. Суд может идти от одного до трёх лет.
Как работает переуступка квартиры в строящемся доме?
Квартиру можно продать до сдачи дома — это переуступка договора. Обычно её разрешают после первого контрактного платежа, то есть после оплаты 25–35% цены, а дальше — на любом этапе стройки. Процент от сделки застройщик, как правило, не берёт: за переоформление договора на нового покупателя платится фиксированная сумма, в среднем 50 000–100 000 бат. Условия переуступки стоит уточнить до покупки, пока она вам ещё не понадобилась.
Подробнее: условия переуступки и гарантированная доходность в новостройках
Сдача квартиры и доходность
Сколько можно заработать на сдаче квартиры на Пхукете?
Чистыми, после управления, обслуживания и простоев, реально 5–7% годовых в батах в сильных локациях — Банг Тао, Сурин, туристические центры — и 4–6% дальше от моря. Валовая, до расходов на управление и простои, — 8–10%. Управляющая компания обычно забирает 20–30% от аренды. Посуточная сдача обычного кондо требует гостиничной лицензии, и многие дома её запрещают. Обещания «10–12% чистыми» — реклама, а не расчёт по конкретной квартире.
Подробнее: реальная доходность недвижимости на Пхукете и как её считать
С какого бюджета можно рассматривать покупку на Пхукете?
Студию или квартиру с одной спальнью у застройщика без громкого бренда обычно стоит от 4 млн бат (самые дешёвые лоты каталога — от 1,6 млн, но это небольшие квартиры вдали от моря), в люксовом сегменте — от 7 млн. Квартира с двумя спальнями для семьи начинается от 10–15 млн бат, вилла в центре острова — от 25–29 млн, вилла премиум-класса — от 50–60 млн. К цене объекта сразу прибавьте регистрационный сбор, фонд капремонта, мебель и подготовку квартиры к сдаче.
Выбор объекта и жизнь в Таиланде
Какой разброс цен на жильё на Пхукете по типам объектов?
В нашем каталоге квартиры и апартаменты начинаются от 1 589 700 ฿, студии — от 3 720 000 ฿, таунхаусы в Laguna Park стоят 13,8–18 млн ฿, виллы — от 15,2 млн ฿, а в Лагуне доходят до 150 млн ฿. Сильнее всего на цену влияют расстояние до моря и стадия готовности: одинаковые квартиры в 300 м от пляжа и в 2 км различаются почти вдвое, а на этапе котлована объект дешевле готового.
Подробнее: каталог недвижимости на Пхукете с актуальными ценами
Как выбрать район Пхукета под свою цель?
Сначала решите, зачем покупаете: для жизни, туристической аренды или роста стоимости. Банг Тао — больше всего инфраструктуры, проектов и спроса на аренду, но цены выше средних по острову. Камала — тихая бухта с пляжем, удобным для детей, но выбор там небольшой. Раваи — для постоянной жизни и долгосрочной аренды, дешевле западного побережья, но купаться ездят на Най Харн, а до аэропорта около часа. Карон — туристическая аренда, Най Янг — недорогой вход рядом с аэропортом.
Подробнее: все объекты на Пхукете по районам
Чем покупка квартиры в Бангкоке отличается от Пхукета?
В Бангкоке иностранец почти всегда сразу получает квартиру во фрихолд: свободная квота обычно есть, и лизхолд застройщики там почти не предлагают. Квартиры снимают надолго — экспаты, сотрудники компаний, тайцы из других провинций, — поэтому сезонных провалов нет, а чистая доходность в среднем около 7% годовых. Рынок держат крупные застройщики, долгострой там редкость. Студия стоит от 2,7–4 млн бат, у станций метро цена на 15–25% выше.
Подробнее: как купить квартиру в Бангкоке и сдавать её круглый год
