Кондоминиум (кондо) — это многоквартирный дом, где каждая квартира принадлежит своему владельцу, а общие зоны принадлежат всем собственникам вместе. В Таиланде у этого слова есть и второй смысл, юридический. Кондоминиум здесь означает статус здания, который дом получает при регистрации в Land Department, и от этого статуса зависит, как иностранец сможет оформить квартиру.
Я живу в Таиланде с 2008 года и больше одиннадцати лет работаю с недвижимостью на Пхукете и в Бангкоке. Иностранцам мы чаще всего подбираем именно кондо. Ниже рассказываю, как оно устроено, чем фрихолд отличается от лизхолда, как на самом деле работает квота и во сколько обходится владение.
Что такое кондоминиум простыми словами
Если совсем просто, в кондоминиуме вам принадлежат две вещи сразу. Во-первых, ваша квартира: стены, пол, потолок и всё, что внутри. Во-вторых, доля в общем имуществе дома. Сюда входят лобби, бассейн, лифты, коридоры, парковка и земля, на которой стоит здание. Чем больше площадь вашей квартиры, тем больше доля.
Часто спрашивают, чем кондоминиум отличается от квартиры. По сути ничем: квартира в кондо и есть квартира. Разница в форме владения домом. Вам принадлежат ваши метры и часть общего имущества. Важные решения по дому собственники принимают вместе.
В России словом «кондоминиум» называют ту же схему совместного владения. В Таиланде для неё есть отдельный закон о кондоминиуме, Condominium Act B.E. 2522 (1979 год, по-тайски พระราชบัญญัติอาคารชุด). Он описывает, как регистрируют такие дома, кто может владеть квартирами и как собственники управляют общим имуществом.
«Кондо» всего лишь сокращение. Так говорят в Таиланде и в США, а в объявлениях на английском пишут condo. Поэтому если вы ищете, что такое кондо в Таиланде, речь о том же кондоминиуме.
Кондо, апартаменты и кондотель в Таиланде: в чём разница
Снаружи эти дома могут выглядеть одинаково: этажи, бассейн, ресепшен. Отличаются они тем, кому принадлежит здание и что именно вы покупаете.
Кондо. Здание зарегистрировано как кондоминиум, на каждую квартиру выдан отдельный титул собственности (тайский документ อ.ช. 2). Иностранец покупает квартиру во фрихолд, если она входит в иностранную квоту, или в лизхолд.
Апартаменты. В Таиланде так называют дом, который целиком принадлежит одному собственнику. Отдельных титулов на квартиры там нет, поэтому иностранцам такие квартиры не продают, их можно только снять. Не путайте с русскоязычной рекламой: там «апартаментами» часто называют обычные квартиры в кондо.
Кондотель. Это кондо, которым управляет отель. Иностранец покупает его на тех же условиях, что и обычное кондо: во фрихолд в пределах квоты или в лизхолд. Квартира сдаётся через rental pool: отель заселяет гостей, а доход делится между владельцами по договору. Жить в своей квартире можно ограниченное число дней в году.
| Тип | Можно ли иностранцу в собственность | Отдельный титул | Кто управляет | Можно ли жить самому |
|---|---|---|---|---|
| Кондо | Да: фрихолд в пределах квоты 49%, остальные квартиры — в лизхолд | Да | Управляющая организация дома | Да, без ограничений |
| Апартаменты | Нет, дом принадлежит одному собственнику | Нет | Собственник здания | Только как арендатор |
| Кондотель | Да: фрихолд в пределах квоты 49%, остальные квартиры — в лизхолд | Да | Отельный оператор и управляющая организация дома | Ограниченно, по условиям rental pool |
Почему иностранцу в Таиланде нужен именно кондоминиум
Землёй иностранец в Таиланде владеть не может, поэтому дом на своём участке в собственность не оформит. Кондоминиум даёт два понятных варианта.
Фрихолд. Квартира в полной собственности на ваше имя, а земля под зданием в общей собственности всех владельцев. Для частного покупателя это единственный законный способ стать полноправным собственником жилья в Таиланде.
Лизхолд. Зарегистрированная аренда квартиры на срок до 30 лет. Её можно переуступить при продаже, сдавать и передать наследникам, если это прописано в договоре. Продление сверх 30 лет в договорах тоже часто обещают, но это обязательство продавца, а не гарантия закона: Верховный суд Таиланда не считает такое обещание обязательным для нового собственника или наследников. Поэтому лизхолд стоит дешевле, а покупателей на него при перепродаже меньше, чем на фрихолд.
Если вы хотите купить кондоминиум в Таиланде, выбирать придётся между этими двумя формами. Фрихолд надёжнее, лизхолд дешевле, и у каждого своя логика. С виллами иначе: землю под ними оформляют только в лизхолд. Подробнее о формах владения я писала в статье о налогах и формах владения недвижимостью в Таиланде.
Квота 49% для иностранцев: как считается и как проверить до брони
По закону иностранцам в одном кондоминиуме может принадлежать во фрихолд не больше 49% площади всех квартир (раздел 19 bis, по-тайски มาตรา 19 ทวิ). Квота касается только фрихолда. Квартиры в лизхолд в неё не входят, и иностранцы покупают их без ограничений.
Квоту считают в квадратных метрах, а не в квартирах, и отдельно по каждому зарегистрированному кондоминиуму. Поэтому большие квартиры и пентхаусы расходуют её быстрее: один пентхаус на 300 м² занимает столько же квоты, сколько десять студий по 30 м².
Как проверить в новостройке. Здесь квоту распределяет застройщик. Он с самого начала знает, какие квартиры в проекте может продать иностранцам во фрихолд, и ведёт их список. Агент уточняет в отделе продаж, идёт ли конкретная квартира во фрихолд, а выбранную форму владения прописывают в брони и договоре. Так квартира закрепляется за вами. Строящиеся проекты на Пхукете собраны в разделе квартир в новостройках на этапе котлована.
Как проверить на вторичке. Здесь квоту подтверждает управляющая организация дома. Она выдаёт письмо о том, что квартира укладывается в иностранную квоту, и справку об отсутствии долгов по взносам. Без этих документов Land Department не зарегистрирует квартиру на иностранца, поэтому просить их стоит до внесения депозита. Квартиры в уже сданных домах — в разделе готового жилья на Пхукете.
Пхукет и Бангкок. Всё это в первую очередь касается Пхукета. Здесь квартиры покупают в основном иностранцы, поэтому проекты чётко делятся на фрихолд в пределах квоты и лизхолд. В Бангкоке много тайских покупателей, и застройщики обычно сразу продают иностранцам фрихолд, а лизхолд там часто даже не предлагают.
Возможно, вы слышали, что квоту собираются поднять до 75% для курортных зон, в том числе для Пхукета. Правительство обсуждает это с 2024 года, но закон пока не принят, и действует правило 49%.
Что делать, если иностранная квота в доме закончилась
Это не тупик. На Пхукете многие покупатели изначально выбирают лизхолд.
Лизхолд. Квота на него не нужна, а стоит он обычно дешевле фрихолда в том же доме. Инвесторы часто берут лизхолд сознательно, ради более низкой цены входа. Учтите только, что при перепродаже покупателей на лизхолд меньше, чем на фрихолд.
Другой дом. В большинстве проектов фрихолд есть. Дефицит бывает в самых популярных домах у моря, и почти всегда рядом находится похожий вариант.
Sap-Ing-Sith. Это отдельное долгосрочное право на объект, которое иногда рассматривают вместо аренды. Как оно работает, я рассказала в статье о Sap-Ing-Sith.
Вторичка у иностранца. Если иностранец продаёт квартиру во фрихолде другому иностранцу, его метры в квоте переходят к новому владельцу.
Как купить кондо в Таиланде по шагам
- Выбор квартиры и формы владения. Фрихолд или лизхолд. По фрихолду агент уточняет у застройщика, есть ли квота на эту квартиру.
- Бронь. Вы вносите депозит, форма владения указана в брони.
- Договор купли-продажи. В нём цена, график платежей, сроки сдачи дома и форма владения.
- Оплата. По графику, если дом строится, или одной суммой, если он готов.
- Регистрация в Land Department.
- Документы на руки. При фрихолде это титул собственности на ваше имя, при лизхолде — зарегистрированный договор аренды.
Как платить: главное отличие фрихолда от лизхолда. При фрихолде деньги должны прийти из-за границы в иностранной валюте, как правило со счёта самого покупателя, и конвертироваться в баты уже в тайском банке. На перевод от 50 000 долларов банк оформляет форму FET (Foreign Exchange Transaction), на меньшие суммы выдаёт подтверждающее письмо. Без этих документов Land Department не зарегистрирует квартиру на вас. В назначении платежа указывают покупку квартиры в кондоминиуме, название проекта и номер квартиры. Как это устроено для покупателей из России и как купить удалённо, по доверенности, — в отдельном гайде.
При лизхолде таких требований нет: платить можно и с тайского счёта.
Налоги и сборы при сделке подробно разобраны в отдельной статье о налогах при покупке недвижимости в Таиланде.
Сколько стоит владеть кондо: взнос на содержание и фонд капремонта
Взнос на содержание дома (common area fee, по-тайски ค่าส่วนกลาง) идёт на уборку, охрану, бассейн, лифты, сад, свет и воду в общих зонах. Его часто называют ежемесячным взносом, потому что ставку считают за квадратный метр в месяц. Платят же его обычно раз в год, сразу за двенадцать месяцев.
На Пхукете ставка в среднем от 60 до 100 бат за м² в месяц. Для квартиры 40 м² при ставке 70 бат это 2 800 бат в месяц, или 33 600 бат за год. Платить нужно, даже если в квартире никто не живёт. Во что в сумме обходится жизнь в своей квартире по сравнению с арендой — в статье о стоимости жизни на Пхукете.
Фонд капремонта (sinking fund, กองทุนส่วนกลาง) платят один раз, при регистрации сделки, и назад его не возвращают. Сейчас это в среднем от 800 до 1 000 бат за м². Для той же квартиры 40 м² выходит от 32 000 до 40 000 бат. Из этих денег потом оплачивают крупный ремонт: крышу, лифты, фасад, инженерные системы.
Управляющая организация дома (juristic person, นิติบุคคลอาคารชุด) обязательна по закону в каждом кондоминиуме. Она собирает взносы, отвечает за общее имущество, нанимает управляющую компанию и проводит собрания собственников. В строящемся доме её ещё нет: она появляется после регистрации кондоминиума, а до этого домом занимается застройщик. Поднять взнос можно только решением собрания, так что у вас как у владельца есть голос.
Что проверить перед покупкой кондо: чек-лист
- Вы выбрали форму владения, фрихолд или лизхолд, и она прописана в брони и договоре.
- Если это фрихолд в новостройке, застройщик подтвердил квоту по вашей квартире. Если вторичка — управляющая организация дома выдала письмо о квоте. Деньги вы переведёте из-за границы со своего счёта.
- Вы знаете ставку взноса на содержание и фонда капремонта за м². На вторичке долги по взносам продавец обязан закрыть до сделки, иначе Land Department её не проведёт.
- Вы выяснили правила дома о посуточной сдаче. Тайский закон об отелях считает аренду меньше чем на 30 дней гостиничным бизнесом, для неё нужна лицензия, а у обычного кондо её нет. Многие дома прямо запрещают посуточную аренду в правилах, и на Пхукете за этим в последние годы следят всё строже.
- Если это кондотель, вы понимаете условия rental pool: какая доля дохода ваша (на Пхукете чаще 60/40 или 70/30 в пользу владельца), считают её от всей выручки или после вычета расходов, сколько дней в году можно жить самому.
- Если дом строится, у покупки на этапе котлована свои риски — о них я подробно рассказала в статье о рисках покупки квартиры на котловане.
Кому подходит кондо на Пхукете
Кондо на Пхукете подходит тем, кто хочет и сам приезжать, и получать доход от квартиры. Пока вас нет, её сдают туристам через кондотель или rental pool либо на долгий срок, а в свой сезон вы живёте в ней сами. Бассейн чистят без вас, охрана работает, крышу ремонтируют из фонда.
В Бангкоке логика другая. Он подходит тем, кому важно, чтобы квартира сразу сдалась в долгосрочную аренду и приносила доход круглый год. На Пхукете в сезон квартира сдаётся чуть дороже, но летом доход проседает, а в Бангкоке аренда ровная. За год, в зависимости от локации, результат выходит примерно одинаковым. Главная разница в том, что на Пхукете в своей квартире можно жить самому, а бангкокская квартира при долгосрочной аренде занята арендатором. Если же вы покупаете только для себя, подойдут оба города. Подробнее о столице — в статье о недвижимости в Бангкоке.
Виллу в лизхолд я чаще советую тем, кому нужны свой участок и приватность.
Если хотите, мы подберём кондо на Пхукете или в Бангкоке, во фрихолд или в лизхолд, и заранее уточним квоту по конкретной квартире. Посмотреть варианты можно в каталоге квартир на Пхукете.
Частые вопросы
Что такое кондо простыми словами?
Кондо — это квартира в многоквартирном доме, которая принадлежит вам лично, плюс доля в общем имуществе: лобби, бассейне, лифтах и земле под зданием. Само слово — сокращение от «кондоминиум». В Таиланде это ещё и юридический статус дома, который позволяет иностранцу купить квартиру во фрихолд или в лизхолд.
Может ли иностранец купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде в собственность?
Да, иностранец может оформить квартиру в кондоминиуме во фрихолд, в полную собственность на своё имя. Для этого квартира должна входить в иностранную квоту 49%, а деньги должны прийти из-за границы, как правило со счёта покупателя. Остальные квартиры иностранцы покупают в лизхолд, и на Пхукете это обычная практика.
Как проверить, осталась ли в доме иностранная квота?
В новостройке квоту подтверждает застройщик: агент уточняет в отделе продаж по конкретной квартире, а форму владения закрепляют в брони и договоре. На вторичке нужно письмо управляющей организации дома о том, что квартира укладывается в квоту, — без него Land Department не зарегистрирует сделку на иностранца. Если фрихолда в доме уже нет, квартиру можно купить в лизхолд.
Чем кондо отличается от апартаментов в Таиланде?
Кондо зарегистрировано как кондоминиум, и на каждую квартиру есть отдельный титул собственности, поэтому иностранец может купить её во фрихолд или в лизхолд. Апартаментами в Таиланде называют дом, который целиком принадлежит одному собственнику. Отдельных титулов там нет, и иностранцам такие квартиры не продают — их можно только снять.
Что делать, если иностранная квота в кондо закончилась?
Купить квартиру в лизхолд: квота на него не нужна, и стоит он обычно дешевле фрихолда, но при перепродаже покупателей на лизхолд меньше. Другие варианты — соседний корпус или другой дом, Sap-Ing-Sith или вторичка у иностранца, который владеет квартирой во фрихолде.
Какие платежи у владельца кондо в Таиланде?
Владелец кондо платит взнос на содержание дома и один раз вносит фонд капремонта при покупке. На Пхукете взнос в среднем от 60 до 100 бат за м² в месяц, а платят его обычно раз в год. Фонд капремонта сейчас в среднем от 800 до 1 000 бат за м². Плюс коммунальные услуги по счётчикам.
Все вопросы покупателей — в разделе «Вопросы и ответы о покупке недвижимости в Таиланде»
