Да, гражданин России может купить квартиру в Таиланде в полную собственность. Это квартира в кондоминиуме, в пределах иностранной квоты. Дом и землю оформляют иначе, об этом ниже.
Я 11 лет работаю с покупателями из России и СНГ на Пхукете и в Бангкоке. И почти никогда самым сложным не оказывается выбор квартиры. Сложнее законно довезти деньги до Таиланда так, чтобы квартиру зарегистрировали именно на вас.
Поэтому половина этой статьи про деньги. А ещё порядок сделки с реальными сроками, покупка удалённо по доверенности и полный список документов.
Что гражданин России может купить в Таиланде в собственность
Отдельных ограничений для россиян в тайских законах о недвижимости нет. Правила те же, что для любого иностранца: из Германии, Казахстана или Австралии.
- Квартира в кондоминиуме. Полная собственность, фрихолд. Условие одно: в доме не выбрана иностранная квота 49% (иностранцам может принадлежать не больше 49% площади всех квартир). Как она считается и как проверить её до брони, разбирала в статье о кондоминиуме в Таиланде.
- Вилла или дом. Дом оформить на себя можно, землю под ним нельзя. Землю берут в долгосрочную аренду, лизхолд, или по новой схеме Sap-Ing-Sith. Чем отличаются формы владения и что с продлением лизхолда, подробно в статье о налогах и формах владения.
- Земля. В собственность иностранцу нельзя.
| Объект | Форма владения | Нужен ли перевод из-за рубежа с подтверждением банка |
|---|---|---|
| Квартира в кондоминиуме | Фрихолд | Да, обязательно по закону о кондоминиумах |
| Квартира в кондоминиуме | Лизхолд | Нет |
| Вилла или дом | Дом в собственность, земля в лизхолд | Законом не требуется, но подтверждения перевода лучше сохранить |
| Вилла или дом | Дом и земля в лизхолд | Нет |
| Земля | В собственность не оформляется | — |
Получается, что юридически россиянин ничем не отличается от любого другого иностранца. Сложности у него финансовые: как перевести деньги так, чтобы банк выдал нужные бумаги. До этого дойдём через один раздел.
Как проходит покупка квартиры в Таиланде: порядок сделки по шагам
Разберу на примере готовой квартиры в сданном доме, так покупает большинство моих клиентов. Сроки из практики.
1. Выбор объекта и проверка квоты. Если нужен фрихолд, первым делом уточняю у застройщика, остались ли квартиры под иностранную квоту. На Пхукете застройщики часто с самого старта держат фиксированный список юнитов под фрихолд, и разбирают их быстрее остальных.
2. Бронь. В день выбора подписывается договор брони (reservation form) с основными условиями: квартира, цена, график оплаты. Вносится депозит, обычно 3 000–5 000 долларов в зависимости от застройщика. Депозит невозвратный: передумали, и он остаётся у застройщика. Поэтому вопрос с переводом денег решаем до брони, а не после.
3. Проверка документов и подготовка договора. У крупного застройщика документы по проекту (титул на землю, разрешения) готовы ещё до старта продаж. В течение двух недель после брони он готовит договор купли-продажи: вносит данные покупателя и наследников, если вы их указываете.
4. Договор купли-продажи. Документ объёмный, у застройщика обычно около 30 страниц. Своим клиентам мы в Nest9Hub проверяем договор юридически ещё до подписания. Если покупаете без агента, покажите его тайскому юристу. Какая языковая версия считается главной при расхождениях и какие ещё пункты смотреть, собрано в чек-листе договора купли-продажи.
5. Оплата из-за рубежа. Обычно через 3–4 недели после брони идёт первый, контрактный платёж. Если квартира готова, чаще сразу оплачивают всю сумму. Перевод доходит за 3–7 рабочих дней, если не попасть на праздники. Как именно платить, подробно в следующем разделе.
6. Регистрация в Земельном департаменте (Land Department). Застройщик собирает подтверждения банка по всем вашим платежам и подаёт документы на регистрацию квартиры на ваше имя. Всё, что идёт в департамент, оформляется на тайском. Покупатель приходит лично или присылает доверенность на юриста. На этом шаге оплачиваются налоги и сборы — все цифры в той же статье о налогах и формах владения.
7. Документ о собственности и ключи. Вы получаете титул на квартиру, затем ключи. Дальше подключение счётчиков и взносы дому.
От брони до ключей по готовой квартире в среднем укладываемся в один месяц.
При покупке на этапе котлована порядок другой: платите по этапам стройки, а регистрация проходит только после сдачи дома.
Как перевести деньги из России на покупку квартиры в Таиланде
Начну с правила, о котором многие узнают, когда деньги уже ушли.
Чтобы квартира в кондоминиуме стала собственностью иностранца, деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. В баты их меняет уже тайский банк и выдаёт подтверждение: на переводы от 50 000 долларов это форма FET (Foreign Exchange Transaction), на меньшие суммы — письмо банка о поступлении валюты. Без этих бумаг Земельный департамент не оформит квартиру на иностранца во фрихолд.
Как это работает у моих клиентов из России сейчас:
- Перевод со своего счёта в банке третьей страны. Это основной и самый надёжный путь. Деньги уходят напрямую на счёт застройщика.
- Валюта может быть любой иностранной. Тайский банк сам конвертирует её в баты и всё равно выдаёт подтверждение.
- В назначении платежа пишем, за кого и за какую квартиру оплата: имя покупателя как в загранпаспорте, название проекта и номер юнита.
- Сумму можно разбить на несколько переводов. Подтверждение банк даёт на каждый, даже на 3–5 тысяч долларов. Перед регистрацией их собирают в один пакет.
- Если платит родственник или компания, в назначении платежа всё равно указывают покупателя и квартиру. В моей практике квартиру в таком случае регистрируют на покупателя.
Возвратов и зависших переводов у моих клиентов в последнее время не было. Деньги стабильно доходят за 3–7 рабочих дней.
Что не подходит для фрихолда:
- оплата с тайского счёта, потому что это не перевод из-за рубежа;
- наличные, даже задекларированные на таможне при въезде: по факту ими оплачивают только лизхолд;
- криптовалюта, потому что подтверждение о поступлении валюты из-за рубежа по ней не получить.
С лизхолдом проще. Его можно оплатить и с тайского счёта, и наличными.
Правила Банка России по переводам за рубеж за последние годы менялись не раз. Поэтому конкретных лимитов здесь не пишу: действующие правила проверяем на дату перевода.
Нужен ли россиянину счёт в тайском банке для покупки
Нет, свой тайский счёт для покупки квартиры не нужен.
Деньги из-за рубежа идут сразу на счёт застройщика. Его банк принимает перевод, меняет на баты и выдаёт подтверждение, где вы указаны как покупатель. Застройщик собирает подтверждения по всем платежам и с ними подаёт документы на регистрацию.
Где тайский счёт может пригодиться, так это при брони. Небольшой депозит можно внести обычной картой, в том числе с тайского счёта. Но и это не обязательно.
А вот счёт в банке третьей страны для фрихолда понадобится.
Можно ли купить квартиру в Таиланде удалённо, по доверенности
Да. Последние годы примерно треть моих клиентов покупает онлайн и не прилетает на сделку вообще.
Покупатель выдаёт доверенность, обычно на юриста или представителя застройщика. Тот проходит регистрацию в Земельном департаменте вместо вас.
Для кондоминиумов у департамента своя форма доверенности, อ.ช.21 (Or Chor 21). Общую доверенность «на всё» или составленную в свободной форме могут не принять. В доверенности указывают конкретную квартиру: проект, номер юнита, данные титула.
Как это делаем на практике. Доверенность подписывают у нотариуса там, где живёт покупатель: в России, Беларуси, Грузии. Текст готовят на русском и английском, стоимость по тарифам вашей страны. Если офис департамента требует, документ дополнительно легализуют в посольстве Таиланда. Оригинал отправляют в Таиланд, здесь его переводят на тайский, заверяют и подают в Land Department.
Требования отдельных офисов департамента могут отличаться. Поэтому точный образец и порядок заверения уточняем у юриста застройщика заранее, до похода к нотариусу. Так не придётся переделывать.
Что скоро изменится. 30 июня 2026 года Таиланд присоединился к Апостильной конвенции, для Таиланда она вступает в силу 28 февраля 2027 года. После этой даты вместо консульской легализации будет достаточно апостиля — для документов из тех стран, которые не заявят возражение против присоединения Таиланда. Для доверенностей из России это заработает, если Россия возражение не заявит. До 28 февраля 2027 года апостиль в Таиланде не принимают.
Какие документы нужны гражданину России для покупки квартиры в Таиланде
- Загранпаспорт. Имя латиницей в переводе, договоре и доверенности должно совпадать с паспортом буква в букву.
- Договор брони и подписанный договор купли-продажи.
- Подтверждения банка по каждому переводу (FET или письмо банка). Их получает застройщик, но копии стоит хранить у себя.
- Доверенность для Земельного департамента, если покупаете удалённо.
- Документы по дому: подтверждение свободной иностранной квоты и отсутствия долгов у квартиры перед домом. При покупке у застройщика их готовит он, покупателю ничего собирать не нужно.
Ошибки, из-за которых квартиру не оформят на покупателя
- Фрихолд оплатили с тайского счёта, наличными или криптовалютой. Подтверждений о поступлении валюты из-за рубежа нет, значит, во фрихолд квартиру не оформят.
- В назначении платежа нет имени покупателя и номера квартиры. Особенно частая история, когда платит родственник или компания.
- Имя латиницей в переводе, договоре или доверенности отличается от загранпаспорта хотя бы на одну букву.
- Доверенность в свободной форме вместо формы департамента для кондоминиума.
- Деньги отправили посреднику на личный счёт, а не на счёт застройщика.
И ещё одна ошибка. Регистрации она не помешает, но ударит по доходу: выбрать проект, не проверив застройщика и управляющую компанию. Я смотрю, сдаёт ли застройщик дома в срок, как его УК управляет другими проектами и как там идёт аренда. Как проверить застройщика до депозита, писала в статье о рисках покупки на котловане.
О типичных ошибках покупателей и о том, как их избежать, я рассказала в видео:
С чего начать, если вы решили купить квартиру в Таиланде
Порядок простой.
Сначала выбираете квартиру с подтверждённой квотой, если нужен фрихолд. Параллельно решаете, как пойдут деньги: счёт в банке третьей страны и проверка действующих правил перевода. И только потом вносите депозит, потому что он невозвратный.
И отдельно про визу. Покупка квартиры и виза — разные вопросы: сама по себе квартира ВНЖ не даёт. Для владельцев квартир от 3 млн бат есть путь к продлению пребывания на год, его условия — в статье о ВНЖ в Таиланде для россиян. Короткие ответы на другие частые вопросы покупателей собраны в разделе «Вопросы и ответы».
Если вы из России или СНГ и смотрите квартиру на Пхукете или в Бангкоке, напишите мне. Подберём объект со свободной квотой и выстроим сделку под ваш способ перевода. Актуальные проекты — в каталоге квартир на Пхукете.
Частые вопросы
Может ли гражданин России купить квартиру в Таиланде в собственность?
Да, может: квартиру в кондоминиуме россиянин оформляет в полную собственность, фрихолд, на тех же условиях, что любой иностранец. Нужно, чтобы в доме оставалась иностранная квота 49% и чтобы деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Землю иностранцу в собственность не оформляют, её берут в долгосрочную аренду.
Как перевести деньги из России для покупки квартиры в Таиланде?
Самый надёжный путь сейчас — перевод со своего счёта в банке третьей страны напрямую на счёт застройщика. Валюта может быть любой иностранной: тайский банк сам конвертирует её в баты и выдаёт подтверждение о поступлении валюты. В назначении платежа указывают имя покупателя как в загранпаспорте, проект и номер квартиры.
Что такое FET и зачем он нужен при покупке квартиры?
FET (Foreign Exchange Transaction) — форма тайского банка о том, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте и были обменяны на баты; её оформляют на переводы от 50 000 долларов, на меньшие суммы банк даёт письмо-подтверждение. Без этих бумаг Земельный департамент не зарегистрирует квартиру на иностранца во фрихолд. Перед регистрацией застройщик собирает подтверждения по всем платежам в один пакет.
Можно ли купить квартиру в Таиланде, не приезжая туда?
Да, можно: покупатель выдаёт доверенность юристу или представителю застройщика, и тот регистрирует квартиру в Земельном департаменте. Для кондоминиума используют форму департамента Or Chor 21. Доверенность подписывают у нотариуса в своей стране, в Таиланде её переводят на тайский и заверяют. С 28 февраля 2027 года вместо легализации будет достаточно апостиля, если страна покупателя не заявит возражение.
Нужен ли счёт в тайском банке, чтобы купить квартиру?
Нет, свой счёт в тайском банке для покупки не нужен. Деньги из-за рубежа идут сразу на счёт застройщика, его банк выдаёт подтверждение на имя покупателя, а застройщик подаёт документы на регистрацию. Для фрихолда понадобится другое: счёт в банке за пределами Таиланда, с которого вы переводите деньги.
Можно ли оплатить квартиру в Таиланде криптовалютой или наличными?
Для фрихолда нет: подтверждение о поступлении валюты выдают только по переводу из-за рубежа, а по криптовалюте и наличным его не получить. Без него квартиру не оформят на иностранца в собственность. Наличными или переводом с тайского счёта можно оплатить лизхолд, то есть долгосрочную аренду.
Все вопросы покупателей — в разделе «Вопросы и ответы о покупке недвижимости в Таиланде»
