Условия актуальны на октябрь 2026 года. Автор: Ина Милютина.
Сама по себе покупка квартиры или виллы в Таиланде ВНЖ не даёт: право собственности и право жить в стране оформляются отдельно.
Но есть несколько путей, где недвижимость засчитывается как вложение. У каждого своя сумма, свой срок и свои правила насчёт работы. Про них и расскажу.
Правила одни для всех иностранцев, для россиян и граждан СНГ тоже. Визовые условия в Таиланде иногда обновляются, поэтому у каждой цифры в таблице стоит ссылка на официальный источник. Я периодически их сверяю и меняю дату вверху.
Почему покупка недвижимости в Таиланде сама по себе не даёт ВНЖ
Ко мне часто приходят с мыслью: куплю квартиру и сразу получу вид на жительство. Здесь так не работает.
«Золотой визы» за покупку жилья, как в некоторых странах Европы, в Таиланде нет. Можно владеть квартирой и при этом приезжать по обычной туристической визе.
И наоборот: для покупки долгая виза не нужна. Квартиру покупают по обычному въезду, а многие вообще не прилетают и оформляют всё по доверенности. Как это устроено, писала в гайде для граждан России.
Теперь про само слово. Когда у нас говорят «ВНЖ», в Таиланде это обычно долгосрочная виза или продление пребывания на год и больше. Настоящий вид на жительство, Permanent Residence, то есть ПМЖ, тоже есть, как и гражданство. С покупкой недвижимости они напрямую не связаны, коротко о них расскажу ниже.
Где недвижимость засчитывается: пути к долгому проживанию
В таблице все пути, где покупка недвижимости может помочь остаться надолго. Ещё два я добавила для сравнения: там квартира не нужна совсем.
| Путь | Сколько нужно | Засчитывается ли недвижимость | Срок | Можно ли работать | Источник |
|---|---|---|---|---|---|
| Продление по инвестиции от 3 млн бат | квартира или зарегистрированный лизхолд от 3 млн бат | да, это и есть основание | 1 год, продлевается | нет | Иммиграционное бюро |
| Продление по инвестиции от 10 млн бат | 10 млн бат | да, вместе с депозитом и облигациями | 1 год, продлевается | нет | Иммиграционное бюро |
| LTR, Wealthy Global Citizen | активы от $1 млн, из них от $500 тыс. в Таиланде | да, входит в $500 тыс. | 10 лет (5+5) | да, по цифровому разрешению | BOI |
| Thailand Privilege | от 650 000 бат одним платежом | не нужна | от 5 до 20 лет | нет | Thailand Privilege |
| Пенсионная виза (50+) | 800 000 бат на счёте или доход от 65 000 бат в месяц | нет | 1 год, продлевается | нет | Иммиграционное бюро |
Цифры я сверила с официальными сайтами в октябре 2026 года. Перед подачей всё равно проверьте их ещё раз.
Квартира от 3 млн бат: как работает продление по инвестиции
С 1 октября 2025 года работают два приказа Иммиграционного бюро, 237/2568 и 238/2568. По ним инвестиция от 3 млн бат в недвижимость даёт право продлить пребывание на год. Дальше продлеваете каждый год, пока объект ваш.
Нужно ещё подтверждение Министерства туризма и спорта. Его выдают через оператора программы, компанию Thailand Longstay. Если письма нет, офицер считает по старому порогу, 10 млн бат.
Бумаги обычно готовит застройщик вместе с оператором, так что самому покупателю делать почти ничего не надо. Мои клиенты по этой схеме ещё не подавались. Клиенты коллег уже получали продление, обычно через месяц-два после подачи. Но решает всегда иммиграционный офицер, и гарантию тут вам никто не даст.
Важная деталь на октябрь 2026 года. Юристы, которые ведут такие заявки, пишут, что с 1 октября оператор временно не принимает новые заявления и продления, пока Иммиграционное бюро уточняет порядок. Программу не отменили, порог остался прежним. Если покупаете ради этого пути, сначала спросите, возобновили ли приём.
Что подходит:
- квартира во фрихолде, в собственности на ваше имя, в иностранной квоте. Как работает квота, рассказывала в статье о кондоминиуме;
- зарегистрированный лизхолд, квартира или дом, на срок больше 3 лет, если аренда за весь срок оплачена вперёд и в сумме даёт от 3 млн бат;
- объект уже достроен: пока идёт стройка, его не засчитают;
- продавец или арендодатель тайский, то есть застройщик или тайский собственник, а сделку зарегистрировали в Земельном департаменте не раньше 1 октября 2025 года;
- один объект сам стоит от 3 млн бат. Две квартиры по 2 млн в одну сумму не сложат.
Что учесть до покупки:
- работать по этому статусу нельзя;
- если продадите квартиру, основания больше нет, и следующего продления не будет;
- один объект даёт право на одно заявление. Супруг, дети до 20 лет и родители старше 50 оформляются как члены семьи, но сбор платят за каждого.
По данным юристов, оператор берёт около 6 000 бат за членство один раз и 27 000 бат за каждое годовое продление, с каждого человека.
Виза LTR: где недвижимость входит в инвестиции
LTR (Long-Term Resident) выдаёт BOI, Совет по инвестициям Таиланда. Недвижимость засчитывается в категории Wealthy Global Citizen.
Нужны активы от $1 млн по всему миру, и минимум $500 тыс. из них должны быть вложены в Таиланде: в гособлигации, в тайские компании или в недвижимость на своё имя.
Что вы получаете:
- визу на 10 лет (5 + 5), сбор 50 000 бат;
- право работать по цифровому разрешению, на условиях BOI;
- отчёт об адресе раз в год, а не каждые 90 дней.
Плюс нужна медстраховка с покрытием от $50 000.
Для пенсионеров с пассивным доходом есть своя категория, Wealthy Pensioner. Недвижимость там тоже может пойти в зачёт инвестиций.
Thailand Privilege и пенсионная виза: когда квартира не нужна
Thailand Privilege, бывшая Thailand Elite, это платное членство, к которому прилагается виза. Стоит от 650 000 бат за 5 лет до 5 млн бат за 20 лет. Пакет за 650 000 бат продают до 31 декабря 2026 года, следующий по цене стоит 900 000 бат.
Квартира для неё не нужна. Работать по ней тоже нельзя.
У моих покупателей она встречалась, но нечасто. Брали её в основном те, кто покупал виллу, и обычно потому, что застройщик давал её в комплекте. Иногда бывают такие акции: покупаете квартиру или виллу, а пятилетняя Privilege идёт в подарок. Это редкость, но я всегда проверяю, нет ли сейчас такого предложения. Тогда за визу не придётся платить отдельно.
Пенсионная виза для тех, кому 50 и больше. Нужно держать 800 000 бат на счёте в тайском банке или показать доход от 65 000 бат в месяц. Недвижимость тут не засчитывается. Про пенсионную визу будет отдельная статья.
ПМЖ и гражданство Таиланда: реально ли через недвижимость
Постоянный вид на жительство (Permanent Residence) в Таиланде дают по квоте: не больше 100 человек одного гражданства в год. Заявления принимают раз в год, в 2026 году приём шёл с 9 марта по 3 апреля (объявление Иммиграционного бюро).
Подают после нескольких лет жизни в стране по долгосрочной визе. Сама по себе квартира основанием для ПМЖ не служит.
Гражданство Таиланда ещё более долгий путь, о нём будет отдельная статья.
Как купить недвижимость, чтобы она засчиталась для визы
Обидно, когда квартира куплена, человек идёт подавать документы, а покупку не принимают. Обычно из-за мелочей, которые можно было решить ещё до сделки.
- Оформляйте собственность на своё имя. Квартира во фрихолде в иностранной квоте самый понятный вариант. Объект, купленный на компанию, записан не на вас и для визы не подойдёт.
- Лизхолд регистрируйте в Земельном департаменте и платите за весь срок вперёд. Договор аренды без регистрации не засчитают.
- С виллой будьте внимательнее. Дом в лизхолде оператор принимает. А вот схему «дом в собственности, земля в аренде» он официально не подтверждал. Если берёте виллу ради визы, покажите конкретный объект юристу ещё до брони.
- Платите из-за рубежа. Для фрихолда это обязательно, банк выдаёт справку на каждый перевод. Подробно в гайде для граждан России, а про налоги при оформлении в статье о налогах и владении.
- Сохраните все документы: договор, титул, подтверждения переводов, квитанцию Земельного департамента. При подаче их попросят.
- Смотрите на цену в документах. Порог считают по ней, и если там меньше 3 млн бат, ничего не выйдет.
Какой путь выбрать покупателю недвижимости
Скажу как есть: я бы не покупала недвижимость только ради визы.
Квартира должна сдаваться и приносить доход, а вы живёте там, где вам удобно. Виза к ней приятный бонус, но не цель. Если покупаете ещё и как инвестицию, загляните в статью об инвестициях на Пхукете, там разбираю доходность.
Если же виза важна, всё зависит от вашей ситуации:
- переезжаете, хотите жить в своей квартире и бюджет от 3 млн бат: продление по инвестиции. Только сначала проверьте, принимают ли заявления;
- вам 50 и больше: пенсионная виза. По моему опыту с ней спокойнее, и оформляют её быстрее, чем визу за инвестиции;
- не хотите привязывать визу к квартире: Thailand Privilege;
- вложения от $500 тыс.: LTR;
- хотите работать по найму или вести бизнес: виза за инвестиции в квартиру здесь не поможет, нужна своя компания и рабочая виза;
- приезжаете отдохнуть или перезимовать: обычно хватает туристической визы. Она даёт 60 дней, и на месте её можно продлить ещё на 30. Без визы россиянам с 15 сентября 2026 года дают 30 дней и одно продление ещё на 30.
Теперь про бюджет. Квартиру за 3 млн бат сейчас найти трудно. И на Пхукете, и в Бангкоке нормальные варианты начинаются примерно от 4 млн. Квоты под фрихолд для иностранцев у застройщиков обычно хватает и на Пхукете, и в Бангкоке.
Если решили идти через квартиру, напишите мне. Подберу объект нужной стоимости и прослежу, чтобы документы потом подошли для визы. С самой визой подскажу, к кому обратиться. Актуальные проекты — в каталоге квартир на Пхукете.
Частые вопросы
Дают ли ВНЖ в Таиланде при покупке недвижимости?
Нет, сама по себе покупка квартиры или виллы ВНЖ в Таиланде не даёт: собственность и право жить в стране оформляются отдельно. Но недвижимость от 3 млн бат в собственности или зарегистрированном лизхолде может дать право на продление пребывания на год. А вложения в недвижимость от $500 тыс. засчитываются для визы LTR на 10 лет.
Сколько нужно вложить в недвижимость, чтобы жить в Таиланде долго?
Минимум 3 млн бат: от этой суммы можно продлевать пребывание на год по инвестиции, если есть подтверждение Министерства туризма и спорта. Без него порог 10 млн бат. Для визы LTR на 10 лет нужны активы от $1 млн, из них от $500 тыс. в Таиланде. На октябрь 2026 года приём заявлений по пути от 3 млн бат приостановлен, проверяйте его перед покупкой.
Засчитывается ли вилла в лизхолд для визы?
Да, если лизхолд зарегистрирован в Земельном департаменте, оформлен больше чем на 3 года и аренда за весь срок оплачена вперёд на сумму от 3 млн бат. Тогда вилла подходит для продления пребывания по инвестиции. Схему «дом в собственности, земля в аренде» оператор программы официально не подтверждал, поэтому такую виллу лучше показать юристу до сделки.
Что будет с визой, если продать квартиру?
Если квартира была основанием для продления пребывания, после продажи основания больше нет, и следующее продление по ней не дадут. Статус держится, пока квартира остаётся вашей. Чтобы остаться в Таиланде, понадобится другое основание: новая недвижимость от 3 млн бат, пенсионная виза или Thailand Privilege.
Можно ли работать по визе, полученной через покупку недвижимости?
Нет, продление пребывания по инвестиции от 3 или 10 млн бат работать не разрешает. Работать можно с визой LTR, по цифровому разрешению на условиях BOI, но там вложения начинаются от $500 тыс. В остальных случаях нужны рабочая виза и разрешение на работу, обычно через свою компанию в Таиланде.
Нужна ли недвижимость для Thailand Privilege?
Нет, для Thailand Privilege (раньше Thailand Elite) недвижимость не нужна. Это платное членство с визой на срок от 5 до 20 лет, стоит от 650 000 до 5 млн бат. Пакет за 650 000 бат продают до 31 декабря 2026 года. Работать по этой визе нельзя. Иногда застройщики дают Privilege в подарок при покупке квартиры или виллы.
Можно ли получить ПМЖ в Таиланде гражданину России?
Можно, но это долгий путь с квотой: постоянный вид на жительство дают не больше чем 100 гражданам одной страны в год, заявления принимают раз в год. Подают после нескольких лет жизни в Таиланде по долгосрочной визе. Покупка недвижимости сама по себе права на ПМЖ не даёт.
Все вопросы покупателей — в разделе «Вопросы и ответы о покупке недвижимости в Таиланде»
