Котлован на Пхукете стоит дешевле готового жилья, за это его и выбирают. О разнице в цене, росте стоимости к сдаче и рассрочке я подробно рассказываю на странице о квартирах на этапе котлована. Если ещё не видели, загляните туда.
А здесь — о том, о чём в рекламе обычно молчат. В Таиланде нет системы, которая держала бы деньги покупателя в стороне от застройщика до сдачи дома. Всё, что вы платите, сразу уходит в стройку. Отказываться из-за этого от котлована не нужно, но как себя защитить, стоит понять заранее. Разбираю по порядку.
Почему покупка на котловане в Таиланде рискованнее, чем в России
В России уже несколько лет работают эскроу-счета: деньги дольщика лежат в банке и переходят застройщику только после сдачи дома. Если стройка встанет, деньги вернёт банк.
В Таиланде такой обязательной системы нет. Закон об эскроу формально существует (Escrow Act B.E. 2551), но пользоваться им застройщик может по желанию. На практике эскроу почти никто не предлагает: депозит и платежи по графику и есть основной источник денег на стройку, отказываться от него застройщику невыгодно.
Что это значит для вас: если у застройщика заканчиваются деньги на проекте, стройка может встать, а внесённые платежи вернуть будет сложно. Вы окажетесь в общей очереди кредиторов, без какого-либо приоритета.
Паниковать не стоит. Раз ни государство, ни банк вашу оплату не страхуют, главная защита в ваших руках: проверка застройщика до депозита и грамотный договор. Дальше разберу и то, и другое.
Как проверить застройщика до внесения депозита
Красивый сайт и рендеры я не рассматриваю: по ним ещё никто не построил ни одного дома. За 18 лет на Пхукете и 7 лет работы на застройщика изнутри я смотрю на то, что реально можно проверить и что действительно показывает репутацию.
- портфолио застройщика: сколько объектов он уже сдал и с какой фактической задержкой относительно обещанной даты. Сверяю по факту сдачи каждого конкретного дома, сайт застройщика здесь не источник;
- личный опыт работы с этим застройщиком. Если я или мои коллеги уже вели сделки по его объектам, репутация видна изнутри: как он ведёт себя с покупателями, держит ли слово, что происходит на приёмке;
- некоторые крупные застройщики торгуются на тайской бирже (SET). Тогда у них есть публичная финансовая отчётность, которую может проверить каждый, в отличие от частных компаний с одним-единственным проектом;
- сколько проектов у застройщика в стройке параллельно. Сам по себе этот факт ни хороший, ни плохой. У финансово сильных застройщиков несколько строек одновременно не проблема, некоторые даже принимают финальный платёж только по факту сдачи. А у слабых доход с нового проекта иногда уходит на то, чтобы закрыть дыры в старом. Поэтому важнее репутация и финансовая устойчивость застройщика, чем число его строек;
- отзывы собственников уже сданных проектов этого застройщика: из агентского круга и от реальных владельцев, а не с сайта самого застройщика.
Ни один пункт по отдельности стопроцентной гарантии не даёт. Но если застройщик — непубличная компания без портфолио и без внятного ответа на вопрос «а что вы уже сдали», для меня это уже повод насторожиться.
Какие документы проверить у строящегося проекта
Кроме репутации застройщика, у самого проекта должен быть определённый набор бумаг. Проверяют их до депозита, а не после.
- Chanote на землю под проектом и то, на кого именно он оформлен. Земля должна принадлежать компании-застройщику или быть у неё в законном пользовании, а не «одолжена» у третьей стороны;
- разрешение на строительство. Без него любые работы формально незаконны, каким бы активным ни выглядел котлован;
- EIA, экологическая экспертиза (Environmental Impact Assessment). Для кондоминиумов от 80 юнитов или от 4 000 м² её одобрение обязательно, и без него разрешение на строительство просто не выдадут. Частая ловушка на Пхукете: продажи стартуют ещё до одобрения EIA, застройщик собирает депозиты «на старте», а если экспертизу не одобрят, проект может встать ещё до начала стройки. Спрашивайте прямо: EIA уже одобрена или ещё в процессе;
- если планируете оформить квартиру во фрихолд, свободна ли ещё иностранная квота 49% в этом доме. Про фрихолд, лизхолд и налоги на владение я подробно писала в статье о налогах и формах владения, здесь не буду повторяться.
Все эти документы нужны не для галочки. Land Department (Земельный департамент) не зарегистрирует сделку, если с землёй или разрешениями что-то не так. Лучше узнать об этом до депозита, чем на этапе передачи ключей.
На что смотреть в договоре купли-продажи (SPA)
Именно договор купли-продажи (SPA) будет защищать вас, если что-то пойдёт не так. Я смотрю на такие пункты:
- график платежей привязан к этапам стройки (фундамент, каркас, кровля), а не к календарным датам. Если стройка отстаёт, вы не обязаны платить по расписанию;
- штраф за просрочку сдачи. Договор на квартиру в кондоминиуме составляют по стандартной форме, утверждённой по закону. По ней, если вы не расторгаете договор, застройщик платит за просрочку не меньше 0,01% от цены квартиры за каждый день, но в сумме не больше 10%. Проверьте, что в вашем договоре штраф не ниже этого минимума;
- условия расторжения договора: при какой именно задержке (обычно это фиксированное количество дней) вы вправе расторгнуть сделку и получить деньги обратно, чтобы не ждать до победного;
- спецификация отделки и материалов прописана конкретно, без общих фраз. Иначе на приёмке вместо оговорённого бренда сантехники может оказаться «аналог»;
- что происходит, если итоговая площадь квартиры окажется меньше заявленной в договоре: есть ли перерасчёт и в чью пользу;
- с какого момента можно переуступить квартиру (обычно после оплаты первого контрактного платежа) и сколько стоит переоформление контракта на нового покупателя;
- на каком языке договор и какая версия, тайская или английская, считается главной при расхождениях. Это важно: расхождения между версиями встречаются чаще, чем кажется.
Если на половину этих вопросов застройщик отвечает «это стандартные условия, все так подписывают», привлеките юриста, который читает тайский текст договора, а не только перевод.
Что делать, если застройщик заморозил стройку
Об этом на сайтах агентств обычно не пишут вообще, а зря: заморозки на Пхукете случались, и не раз.
Первые признаки, что что-то не так: работы на площадке останавливаются без объяснений, сроки сдвигаются «на пару месяцев» уже второй раз подряд, на объекте меняется подрядчик, а застройщик перестаёт присылать фотоотчёты, которые раньше присылал регулярно.
Дальше многое зависит от того, что успели прописать в договоре при покупке. Если там есть штраф за просрочку и внятные условия расторжения, у вас есть основание требовать возврат денег или компенсацию. Это уже предмет для переговоров, и до суда дело доходит не всегда. Если таких условий нет, доказывать что-либо в разы сложнее.
Что реально можно сделать:
- переговоры напрямую с застройщиком. Часто они работают лучше, чем кажется: судебная тяжба и испорченная репутация не нужны и ему самому, особенно если это крупный игрок с именем на рынке;
- официальная претензия через юриста, если переговоры не двигаются;
- обращение в Комиссию по защите прав потребителей Таиланда (OCPB) для досудебного урегулирования;
- суд. С 2015 года в Таиланде можно подать групповой иск, и покупатели одного проекта всё чаще подают такие иски против застройщиков кондоминиумов. Покупатель квартиры в таком споре считается потребителем и судебную пошлину не платит.
Скажу честно: если стройка встала из-за нехватки денег у застройщика, а не из-за временных трудностей, шанс вернуть всё до последнего бата невысок. Разбирательство в суде может растянуться на один-три года, и деньги покупателей в такой ситуации не в приоритете: в первую очередь их получают кредиторы с залогом, например банки. Поэтому проверка застройщика до депозита — самый сильный рычаг, который у покупателя вообще есть.
Как принимать квартиру и не подписать акт с браком
На приёмке у вас остаётся ещё один рычаг: пока акт не подписан, застройщику нужно ваше согласие. После подписания предъявлять претензии намного сложнее.
Что я делаю на приёмке. Прохожу по квартире до подписания любых документов и составляю дефектный лист, письменный перечень всех недочётов: от сколов на плитке до неработающих розеток. Не подписываю акт приёма-передачи, пока недостатки не устранены или хотя бы не зафиксированы письменно с конкретными сроками устранения. Устная договорённость «мы всё доделаем потом» юридической силы не имеет.
Если разбираться в стройке самостоятельно сложно, имеет смысл пригласить на приёмку независимого специалиста. Он проверит квартиру технически, а не на глаз.
По закону о кондоминиумах у застройщика есть гарантийный срок: 5 лет на конструктивные элементы и оборудование здания и 2 года на остальные элементы. В эти сроки застройщик обязан устранять дефекты за свой счёт, и об этом стоит помнить даже после того, как вы уже заселились.
Типичные дефекты на Пхукете, с которыми сталкиваются покупатели: неровные полы и стены, протечки в санузлах, трещины от усадки в первый год после сдачи, вентиляция и кондиционирование, которые не выходят на полную мощность. Ничего из этого не критично, если зафиксировано на приёмке и исправлено по гарантии. Критично, когда акт уже подписан, а претензии предъявлять не на что.
Гарантированная доходность и переуступка: где подвох
Ещё две темы, где на Пхукете чаще теряют деньги из-за невнимательности к условиям, чем из-за обмана.
Гарантированная доходность от застройщика — это не подарок, а часть цены квартиры, просто оформленная иначе. Обычно застройщик заранее закладывает обещанный процент в стоимость юнита. После окончания программы гарантии (как правило, через 2–3 года) реальная доходность от аренды падает, потому что раньше её доплачивал сам застройщик из вашей же переплаты. Реальные цифры доходности на Пхукете я разбирала в статье про инвестиции. В программе гарантии проверьте три вещи: до какого момента она действует, из чего формируется выплата и что будет с управлением объектом после её окончания.
Переуступка — это продажа квартиры до сдачи дома. Обычно её разрешают после оплаты первого контрактного платежа (как правило, 25–35% от стоимости квартиры), и дальше переуступить можно на любом этапе стройки. Процент от сделки застройщики за это почти не берут: платится фиксированная сумма за переоформление контракта, в среднем 50 000–100 000 бат в зависимости от застройщика. Условия стоит уточнять до покупки, пока переуступка вам ещё не понадобилась.
Кому стоит покупать на котловане, а кому лучше готовое жильё
Котлован подходит тем, у кого нет срочности ни с переездом, ни с доходом от аренды, и есть запас по деньгам на случай, если сроки сдвинутся на полгода-год. Именно такие покупатели выигрывают на разнице в цене между котлованом и готовым объектом.
Не подходит тем, кому жильё или доход нужны прямо сейчас: любая заминка со стройкой в этом случае бьёт по планам напрямую, а не только по нервам.
Если сомневаетесь, какой вариант подойдёт именно вам, с учётом бюджета, сроков и конкретного застройщика, пишите, разберём вместе. Актуальные варианты с проверенными застройщиками собраны на странице квартир на этапе котлована.
Частые вопросы
Есть ли в Таиланде эскроу-счета при покупке новостройки?
Нет, обязательных эскроу-счетов при покупке новостроек в Таиланде нет: деньги покупателя идут застройщику напрямую и сразу финансируют стройку. Закон об эскроу (Escrow Act B.E. 2551) действует, но пользоваться им застройщик может по желанию, и на практике почти никто этого не делает.
Что будет, если застройщик на Пхукете не достроит дом?
Покупатели становятся кредиторами застройщика без приоритета на возврат денег: в первую очередь получают кредиторы с залогом, например банки. Шансы вернуть деньги зависят от договора: штраф за просрочку и условия расторжения дают основание для переговоров, претензии и суда, в том числе группового иска покупателей.
Как проверить застройщика на Пхукете перед покупкой?
Проверяют, сколько проектов застройщик уже сдал и с какой фактической задержкой, а также его финансовую устойчивость. Если компания торгуется на тайской бирже SET, её отчётность публична. Ещё один надёжный источник — отзывы владельцев в сданных домах этого застройщика, а не отзывы на его сайте.
Нужно ли EIA для кондоминиума и как её проверить?
Да, экологическая экспертиза EIA обязательна для кондоминиумов от 80 юнитов или от 4 000 м², и без её одобрения разрешение на строительство не выдают. Попросите застройщика показать документ об одобрении EIA. Частая ловушка — старт продаж ещё до того, как экспертизу одобрили.
Можно ли продать квартиру до сдачи дома?
Да, это переуступка, и обычно её разрешают после оплаты первого контрактного платежа, то есть 25–35% цены. Застройщик берёт за переоформление контракта фиксированную плату, в среднем 50 000–100 000 бат. Условия переуступки лучше уточнить ещё до покупки.
Сколько лет застройщик отвечает за дефекты в квартире?
По закону о кондоминиумах в Таиланде застройщик отвечает 5 лет за конструктивные элементы здания и оборудование и 2 года за остальные элементы. В эти сроки он обязан устранять дефекты за свой счёт, поэтому недочёты, найденные после заселения, стоит фиксировать и предъявлять в гарантийный период.
Все вопросы покупателей — в разделе «Вопросы и ответы о покупке недвижимости в Таиланде»
