Налоги и владение недвижимостью в Таиланде для иностранца

Первый вопрос, который мне задают на консультации, звучит примерно так: «А иностранцу вообще можно купить здесь квартиру, или это всё сказки?»

Можно. Но есть нюансы, которые почему-то никто не проговаривает вслух до подписания контракта. А зря — именно они определяют, во что вы на самом деле вкладываете деньги: в собственность или в право пользования на 30 лет.

Я 11 лет на рынке Пхукета, 7 из них — на стороне застройщика, за плечами 800+ закрытых сделок. Видела и как оформляют грамотно, и как потом эти же люди приходят с вопросом «а почему у меня в контракте написано 90 лет, а юрист говорит, что гарантированы только 30?». Ниже — весь путь иностранного покупателя в Таиланде: от того, что можно купить в собственность, до того, сколько реально придётся заплатить государству на каждом этапе.

Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде

Землю — нет. Таиландский Земельный кодекс запрещает иностранцам владеть землёй напрямую, и это правило не менялось десятилетиями, несмотря на регулярные слухи о реформе.

А вот то, что построено на этой земле, — уже другой разговор.

Квартиру в кондоминиуме иностранец может оформить в полную собственность (фрихолд), заплатив за неё из-за рубежа. Виллу или дом с землёй — только через право долгосрочного пользования (лизхолд) или другие юридические конструкции, о которых расскажу ниже. Есть ещё вариант через компанию или через тайского супруга, но оба сильно обросли ограничениями за последние годы, и я к ним отношусь настороженно — расскажу, почему.

Фрихолд и лизхолд: в чём разница, которую вам не всегда объясняют до подписания

Фрихолд — это полная собственность, но с потолком в 49%

Фрихолд — это то владение, к которому мы привыкли на постсоветском пространстве: ваше имя в Чаноте (тайском аналоге свидетельства о собственности), объект полностью ваш, можно продать, завещать, подарить без ограничений по срокам.

Загвоздка в статье 19 тайского Закона о кондоминиумах: иностранцам в собственность может принадлежать не более 49% от общей продаваемой площади здания. Остальные 51% — только у тайцев или у иностранцев через лизхолд.

Что это значит на практике? Когда вы выбираете юнит, первым делом спросите у застройщика не только цену, но и остаток иностранной квоты по конкретному дому. Мы в своей работе всегда проверяем эту цифру до подписания резервации — были случаи, когда квота по популярному комплексу закрывалась за несколько месяцев, и следующим покупателям оставался только лизхолд в этом же здании.

Ещё один момент, который мало кто читает в оригинале: деньги на покупку фрихолда обязаны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть сконвертированы тайским банком. На это оформляется банковский документ — FET-сертификат (Foreign Exchange Transaction). Без него земельный департамент просто не зарегистрирует переход права на ваше имя, даже если вы уже перевели всю сумму продавцу. Практический порог, ниже которого банки неохотно оформляют этот документ под сделку с недвижимостью, — около 50 000 долларов за один транш. Если покупаете дешевле или платите частями, уточняйте у банка заранее, а не в день сделки.

Лизхолд: что на самом деле стоит за цифрой «30+30+30»

Лизхолд регистрируется в земельном департаменте на срок до 30 лет — это максимум, который допускает Гражданский и торговый кодекс Таиланда для договора аренды. Дальше в дело обычно вступает маркетинг: застройщики продают эту схему как «30+30+30», то есть 90 лет, включая два будущих продления.

Здесь есть нюанс, о котором стоит знать заранее. В марте 2025 года Верховный суд Таиланда вынес решение (№ 4655/2566) о том, что пункт об автоматическом продлении на следующие 30 лет сам по себе не срабатывает. На практике это значит не «продления не будет», а то, что каждые 30 лет его нужно официально переоформлять: подписывать новое соглашение с застройщиком или собственником земли и заново регистрировать его в земельном департаменте, а не просто ждать, что старый пункт в контракте сработает автоматически.

Значит ли это, что лизхолд — плохая схема? Нет, это стандартная практика для долгосрочной аренды в Таиланде, через неё прошли тысячи собственников. Значит это то, что «90 лет» на баннере — это удобное обозначение всего срока, а не одна разовая регистрация, и к переоформлению стоит быть готовым заранее, а не удивляться этому спустя 30 лет. Поэтому в лизхолде так важен качественный контракт: в него мы всегда закладываем чёткий порядок продления и обязательства сторон на этот момент, а также отдельное условие на случай форс-мажора — если продление по каким-то причинам становится невозможным, собственник обязан вернуть рыночную стоимость пропорционально оставшимся годам.

Что с наследованием? Лизхолд наследуется, если это прописано в контракте — наследник регистрирует право на тех же условиях, что были у наследодателя. Но это тоже условие контракта, а не автоматическая норма закона, поэтому опять же — важно, кто и как составлял договор.

А что с домом и землёй под ним?

Раз иностранец не может владеть землёй, дом на вилле обычно оформляется отдельно от участка: строение в собственность иностранца, земля в лизхолд на 30 лет (с теми же оговорками, что выше) либо через право суперфиция (superficies) или узуфрукта, если недвижимость оформляется на члена семьи-тайца. Схема с тайской компанией, где иностранец держит землю через юрлицо, формально существует, но последние годы находится под усиленным контролем: если земельный департамент видит, что тайские акционеры номинальные и не вносят реальных денег, сделку могут аннулировать. Я не рекомендую эту схему клиентам, которые не готовы к реальному бизнесу с тайскими партнёрами.

Есть ещё один путь, о котором почти не пишут, потому что он подходит единицам. По статье 96 bis Земельного кодекса иностранец может получить право на землю под жильё (до 1600 квадратных метров), если ввозит в Таиланд и держит не менее 5 лет инвестицию от 40 миллионов бат в одобренные государством активы: гособлигации, определённые фонды, проекты с поддержкой Совета по инвестициям (BOI). Разрешение выдаёт лично министр внутренних дел, в ручном режиме, и право не передаётся по наследству и не продаётся вместе с землёй. На практике таких разрешений выдают единицы в год, так что для подавляющего большинства покупателей это не рабочий вариант, а лизхолд или фрихолд на кондоминиум остаются основными дорогами.

Наследование: кому и как переходит недвижимость

Вопрос наследования всплывает почти на каждой второй консультации, и здесь много неочевидного: лизхолд переходит наследнику только если это прямо прописано в договоре, а с фрихолдом добавляется история с иностранной квотой — наследник тоже должен в неё уложиться. Как это оформляется на практике, я разобрала в отдельном видео.

Какие налоги платит иностранец: при покупке, владении и продаже

Сколько нужно заплатить? Разложу по трём моментам жизни объекта — так понятнее, чем общий список.

При покупке (регистрация в земельном департаменте)

Если оформляете фрихолд:

• сбор за регистрацию перехода права — 2% от оценочной стоимости земельного департамента (не от цены в контракте, а именно от кадастровой оценки, она обычно ниже рыночной);
• по традиции эту сумму часто делят пополам между покупателем и продавцом, но это именно традиция, а не закон — конкретное распределение всегда фиксируется в контракте, и на новостройках застройщики нередко перекладывают половину или всю сумму на покупателя.

Если оформляете лизхолд:

• сбор за регистрацию договора аренды — 1,1% от суммы контракта;
• гербовый сбор на договор лизхолда — около 0,1% от общей суммы арендных платежей за весь срок.

Отдельно замечу для тех, кто видел в новостях цифру «0,01%»: с апреля 2025 года в Таиланде действует льгота по сбору за регистрацию для объектов дешевле 7 млн бат, и её недавно продлили до середины 2027 года. Но льгота работает только для тайских покупателей недвижимости для собственного проживания. Иностранец платит полную ставку — 2% фрихолд, 1,1% лизхолд. Если агент или застройщик обещает вам эту сниженную ставку, переспросите, на каком основании.

При владении (ежегодный налог на землю и строения)

Здесь у Таиланда действительно приятная особенность: классического «налога на недвижимость» в привычном для нас понимании нет. Есть Land and Building Tax — и с 2026 года он действует в полную силу, без ковидных скидок, которые обнуляли его на 90% в предыдущие годы.

Для жилой недвижимости ставка начинается от 0,02% от оценочной стоимости и по закону может доходить максимум до 0,3%, но на практике для обычной квартиры или виллы речь идёт о десятых долях процента в год — суммы, которые исчисляются несколькими тысячами бат, а не десятками тысяч долларов, как любят пугать в некоторых блогах. Иностранцы платят этот налог наравне с тайцами, никакой отдельной «ставки для иностранца» не существует.

Единственное, где ставка ощутимо выше, — пустующая, неиспользуемая земля: там уже от 0,3% и она растёт каждые три года, если участок так и не застраивается. Это не про вашу квартиру, но важно, если вы держите пустой участок под виллу «на будущее».

При продаже

Вот тут расходы на порядок выше, и именно этот пункт чаще всего замалчивают.

• Сбор за регистрацию — те же 2% от оценочной стоимости (фрихолд) при переходе права к новому владельцу.
• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% от оценочной или контрактной стоимости (берётся большая), если вы владели объектом менее 5 лет. Это налог на спекулятивную перепродажу, и государство специально сделало его высоким, чтобы не поощрять быструю перепродажу.
• Гербовый сбор — 0,5%, но платится вместо SBT, а не вместе с ним: если владеете объектом больше 5 лет, вместо 3,3% платите только эти 0,5%.
• Withholding tax (налог у источника) — рассчитывается по-разному для физлица и юрлица. Для компании — фиксированные 1% от оценочной или контрактной стоимости. Для физического лица — по прогрессивной шкале подоходного налога, с вычетом за количество лет владения (чем дольше владеете, тем больше вычет).

Сложите это, и на продаже фрихолда можно выйти на сумму до 6,3% от стоимости объекта — именно эта цифра фигурирует у меня и в других материалах о рынке Пхукета, и она реальна. При лизхолде продавец платит меньше: основная статья там — тот же 1,1% регистрационный сбор плюс небольшой гербовый сбор, поэтому лизхолд и называют более «лёгкой» по налогам формой владения при выходе из актива.

И да, тот миф про «налоги пополам» стоит развенчать отдельно. При регистрации права собственности возникает четыре отдельных платежа, и по сложившейся практике делится пополам обычно только один из них — сбор за регистрацию. Остальные три по умолчанию несёт продавец, если стороны не договорились иначе в контракте. Если вам говорят «все налоги 50 на 50» — уточняйте, о каком именно налоге речь.

Как проходит сделка: от резервации до Chanote на руках

Процесс идёт по одной и той же логике, покупаете вы студию за 3 млн бат или виллу за 30.

Сначала — резервационная форма. Это короткий документ с ценой, номером юнита и графиком платежей, ещё не основной контракт, а бронь условий.

Дальше подписывается договор купли-продажи, обычно на 25–30 страниц условий. Не подписывайте его в день получения, попросите время на проверку юристом. У застройщика всегда есть готовый шаблон, но исторически он написан с уклоном в защиту продавца, а не покупателя. Поэтому в нём почти всегда есть что скорректировать: сроки сдачи, санкции за просрочку, условия расторжения, ответственность за задержку строительства.

Язык договора не зависит от формы владения. И при фрихолде, и при лизхолде контракт в Таиланде составляется на тайском и английском языках, это стандарт для любой сделки с недвижимостью. Версия на русском или любом другом языке юридической силы не имеет и используется только как перевод для вашего удобства. Земельный департамент и тайские суды работают исключительно с тайским и английским текстом, поэтому проверять и сверять с юристом нужно именно эти версии, а не то, что вам прислали в переводе.

Деньги для фрихолда переводятся только из-за рубежа, в иностранной валюте, с получением FET-сертификата в тайском банке. Без него земельный департамент не зарегистрирует сделку на ваше имя, сколько бы вы ни заплатили продавцу напрямую.

В день регистрации в земельном департаменте вы получаете либо Чанот с вашим именем (фрихолд), либо зарегистрированный договор лизхолда. Присутствие обеих сторон или их доверенных представителей обязательно.

После сдачи комплекса общая территория переходит от застройщика к управляющей компании кондоминиума. С этого момента инфраструктурой распоряжается не застройщик, а собрание собственников: тарифы на обслуживание и саму управляющую компанию можно менять голосованием. Это прописано в тайском Акте о кондоминиумах, и знать об этом полезно ещё до покупки. Посмотрите, как часто в комплексе проводятся собрания и насколько прозрачна отчётность фонда.

Что стоит проверить до подписания, а не после:

• оригинал Чанота и статус иностранной квоты по зданию на текущую дату, а не на момент старта продаж;
• у застройщика есть разрешение на строительство и, для вилл с землёй от определённой площади, отчёт об оценке воздействия на окружающую среду (EIA);
• по объекту нет обременений и невыплаченных ипотек у застройщика, это проверяется прямым запросом в земельный департамент;
• финансовое состояние застройщика и история сдачи предыдущих проектов в срок, а не только рендеры в презентации.

Расходы на содержание, которые обычно не попадают в рекламные буклеты

Цена в объявлении — это не финальная сумма, которую вы заплатите за ключи. Вот что добавляется сверху, по актуальным на 2026 год ориентирам рынка Пхукета:

• Счётчики воды и электричества устанавливаются и опломбируются отдельно, в среднем около 10 000 бат (примерно 300 долларов) за каждый, оплата напрямую в государственную энергокомпанию.
• Фонд капитального ремонта, разовый платёж при получении ключей: 600–800 бат за квадратный метр квартиры или от 100 бат за квадратный метр участка виллы. Платится один раз, при перепродаже новый собственник этот взнос повторно не вносит.
• Плата за общую территорию, в среднем 60 бат за квадратный метр в месяц, списывается обычно раз в год. Сюда входят уборка территории, бассейн, охрана, вывоз мусора, содержание зон отдыха.
• Ежегодный налог на землю и строения, те самые доли процента, о которых я писала выше.
• Коммунальные платежи по счётчику, если живёте в квартире сами. Если сдаёте в аренду, эти расходы почти всегда ложатся на арендатора или на управляющую компанию, если объект участвует в арендной программе.

Частые вопросы