В Таиланде появился новый инструмент оформления недвижимости для иностранцев — Sap-Ing-Sith (по-тайски ทรัพย์อิงสิทธิ — дословно «имущество, основанное на праве»). Это не фрихолд и не привычный лизхолд, а что-то своё, посередине между ними.
Если классический лизхолд у вас вызывал сомнения, а становиться номинальным «почти владельцем» через компанию не хочется — этот инструмент стоит разобрать отдельно. Как устроены сами лизхолд и фрихолд, подробно разбирала в статье о налогах и формах владения. Здесь — только то, чем от них отличается Sap-Ing-Sith.
Что такое Sap-Ing-Sith
Sap-Ing-Sith — это зарегистрированное право пользования недвижимостью на срок до 30 лет. Оно закреплено отдельным законом, Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019), и регистрируется в Land Department Таиланда.
Иностранец не становится собственником земли. Но получает официальное, зарегистрированное право пользоваться объектом — не на словах и не по договорённости, а с записью в государственном реестре.
Именно регистрация — ключевое отличие от обычной аренды. Право защищено законом и действует не только между вами и продавцом, но и против третьих лиц.
На какие объекты оформляют
Sap-Ing-Sith можно зарегистрировать на:
- землю с титулом Chanote;
- землю вместе с домом или виллой;
- квартиру в кондоминиуме.
Право создаётся на конкретный объект целиком, а не на долю в нём.
На какой срок и что с продлением
Сразу к главному: максимальный срок Sap-Ing-Sith — 30 лет. Больше по закону оформить нельзя, срок фиксируется при регистрации в Land Department.
Это не фрихолд на землю. Но и не аренда на словах — это самостоятельное, зарегистрированное имущественное право.
По продлению нужна честность, а не красивая картинка. Автоматического продления в законе нет. Через 30 лет право просто заканчивается, и чтобы продолжить пользоваться объектом, нужно заново договариваться с владельцем земли и заново регистрировать новый срок.
Так что если агент говорит «продление гарантировано» — это разговор про маркетинг, а не про закон. Юридически это будет уже новая сделка, а не автоматическое продолжение старой.
Чем Sap-Ing-Sith отличается от лизхолда и фрихолда
| Sap-Ing-Sith | Лизхолд | Фрихолд | |
|---|---|---|---|
| Что получаете | зарегистрированное имущественное право | аренду по договору | собственность |
| Срок | до 30 лет | обычно 30 лет | бессрочно |
| Продление | законом не предусмотрено — только новая сделка | часто обещают в договоре, но это не гарантия | не нужно |
| Продажа третьему лицу | без согласия владельца земли | как правило, с согласия арендодателя | свободно |
| Наследование | да, прямо по закону | зависит от договора | да |
| Залог | да, ипотека самого права | на практике редко | да |
| Что доступно иностранцу | земля, дом, вилла, кондо | земля, дом, вилла | только квартира в кондо в пределах квоты 49% |
Что может владелец права
Пока срок действует, владелец Sap-Ing-Sith может:
- пользоваться недвижимостью и проживать в ней;
- получать доход от использования;
- сдавать объект в аренду;
- передать право другому покупателю.
По сути, вы распоряжаетесь объектом почти как собственник — с одной оговоркой: это право с ограниченным сроком, а не бессрочная собственность.
Продажа, наследование, залог
Sap-Ing-Sith можно продать, передать по наследству или переуступить другому человеку на оставшийся срок. Право можно использовать и как обеспечение по кредиту — оформить ипотеку самого права.
И вот момент, ради которого инструмент вообще стоит рассматривать: продать или переуступить право можно без согласия владельца земли. У лизхолда передача обычно упирается в арендодателя, а здесь право свободно переходит к новому покупателю или наследникам. Сама сделка при этом оформляется письменно и регистрируется в Land Department — устных договорённостей закон не признаёт.
Строительство и реконструкция
Владелец права может достраивать, реконструировать или строить на объекте. Но не по своему усмотрению, а с оглядкой на:
- условия самого договора Sap-Ing-Sith;
- строительные разрешения;
- градостроительные нормы;
- правила посёлка или кондоминиума, если объект входит в такой комплекс.
И главное, о чём редко говорят вслух: по закону всё, что вы построили или перестроили, после окончания срока права переходит собственнику земли — если в сертификате прямо не записано иное. Для виллы это ключевой вопрос, поэтому условия по постройкам нужно согласовать и зарегистрировать до сделки, а не после.
Кому это подходит
Sap-Ing-Sith может быть интересен, если вы хотите:
- купить виллу, дом или землю с понятной юридической структурой, без номинальных владельцев;
- иметь возможность передать актив по наследству;
- сохранить право продать объект в будущем — и не зависеть в этом от владельца земли;
- получать доход от аренды;
- пользоваться более гибким инструментом, чем классический лизхолд.
Для инвестиций в виллы и дома на земле это на сегодня одна из самых гибких альтернатив лизхолду. Не замена фрихолда на землю — такого инструмента для иностранцев в Таиланде просто не существует, — но более честная и прозрачная структура, чем многие привычные схемы.
Что проверить перед покупкой
Прежде чем оформлять Sap-Ing-Sith, обязательно проверьте:
- наличие Chanote или документа о собственности на кондо у продавца;
- реальную возможность регистрации права именно в Land Department по этому объекту;
- срок права и условия на будущее — что произойдёт по истечении 30 лет и на каких условиях возможно новое соглашение;
- право на аренду и коммерческое использование объекта;
- условия строительства и реконструкции;
- что будет с домом и всеми улучшениями после окончания срока — и записано ли это в сертификате.
Вывод
Sap-Ing-Sith — не панацея и не замена фрихолда, но перспективная альтернатива классическому лизхолду, особенно для вилл и земельных участков, где иностранцу и так недоступна полная собственность.
Главное — не покупаться на красивые обещания про «автоматическое продление» и «то же самое, что фрихолд», а грамотно выстроить сделку и до подписания проверить все документы.
Если рассматриваете виллу или землю в такой структуре — пишите, разберём конкретный объект и договор вместе.
Частые вопросы
Что такое Sap-Ing-Sith простыми словами?
Sap-Ing-Sith — это зарегистрированное в Land Department право пользоваться недвижимостью в Таиланде на срок до 30 лет. Собственником земли вы не становитесь, но право внесено в государственный реестр, его можно продать, передать по наследству и заложить. Закон о нём принят в 2019 году.
Чем Sap-Ing-Sith отличается от лизхолда?
Главное отличие — Sap-Ing-Sith можно продать или переуступить без согласия владельца земли, а при лизхолде передача обычно зависит от арендодателя. Кроме того, Sap-Ing-Sith закреплён отдельным законом как имущественное право и переходит по наследству прямо по закону. Срок у обоих — до 30 лет.
Можно ли продать Sap-Ing-Sith без согласия владельца земли?
Да, по закону владелец Sap-Ing-Sith может продать или переуступить право третьему лицу на оставшийся срок без согласия собственника земли. Сделка оформляется письменно и регистрируется в Land Department. Это одно из главных преимуществ инструмента перед классическим лизхолдом.
Что будет с виллой после окончания 30 лет?
По закону всё, что владелец права построил или перестроил, после окончания срока переходит собственнику земли, если в сертификате Sap-Ing-Sith прямо не записано иное. Поэтому условия по дому и улучшениям нужно согласовать и зарегистрировать до сделки. Продлить право автоматически нельзя — только новым договором с владельцем земли.
Можно ли оформить Sap-Ing-Sith на квартиру в кондоминиуме?
Да, Sap-Ing-Sith можно зарегистрировать не только на землю и дом, но и на квартиру в кондоминиуме. Но для квартиры у иностранца обычно есть вариант сильнее — фрихолд в пределах квоты 49% площади здания, то есть полная собственность без ограничения срока. Sap-Ing-Sith для кондо имеет смысл, когда иностранная квота в доме уже выбрана. Как устроен кондоминиум и как работает квота — в отдельной статье.
Все вопросы покупателей — в разделе «Вопросы и ответы о покупке недвижимости в Таиланде»
